BĐS Saint Kitts & Nevis: Mua nhà, “hộ chiếu” & di chuyển

"Mua Nhà, “Quốc Tịch” Linh Hoạt & Tự Do Di Chuyển"

Saint Kitts & Nevis nổi bật với thị trường nghỉ dưỡng cao cấp, khung đầu tư “quốc tịch” minh bạch (SISC, Real Estate, PBO), và lợi thế OECS Free Movement. Bài viết mentor này hệ thống hóa dữ liệu chính thức 2024–2026: mua nhà ở Saint Kitts & Nevis, thuế–phí, hộ chiếu Saint Kitts & Nevis, lộ trình và checklist vận hành cho nhà đầu tư Việt thiết kế tài sản – di chuyển – di sản.

Vì Sao Saint Kitts & Nevis Là Điểm Rơi Lý Tưởng Ở Caribbean?

Khung đầu tư chính thức, minh bạch & cập nhật: Chương trình do CIU St. Kitts & Nevis quản lý với 4 lựa chọn: SISC (Sustainable Island State Contribution), Developer’s Real Estate Investment, Private Real Estate Investment và Public Benefit Option (PBO). SISC quy định mức 250.000 USD cho đương đơn hoặc gia đình tới 4 người; người phụ thuộc thêm: 25.000 USD (<18), 50.000 USD (≥18); phỏng vấn bắt buộc cho đương đơn, due diligence nhiều lớp. Thời gian phản hồi thường 120–180 ngày (chấp thuận/khước từ/đang xử lý).

Tự do di chuyển nội khối OECS + kết nối UK & Schengen: Công dân OECS nhận dấu “indefinite stay” khi vào các nước thành viên, hướng tới quyền cư trú – làm việc nội khối. Đi Vương quốc Anh yêu cầu UK ETA (phí £16, hiệu lực 2 năm), và EU EES khởi động 12/10/2025; ETIAS dự kiến quý IV/2026.

Mua nhà: giấy phép người nước ngoài & thuế–phí giao dịch minh định: Người mua không phải công dân thường cần Alien Landholding Licence (ALHL), mức 10% giá trị; bên bán chịu stamp duty thường 6–10% (một số khu đặc thù có 12%); Assurance Fund/phí luật sư áp dụng theo giao dịch. Thuế tài sản (property tax) theo bảng của IRD cho từng mục đích sử dụng; VAT chuẩn 17% (từng giảm 13% nửa đầu 2025, trở lại 17% từ 1/7/2025), 10% cho lưu trú/nhà hàng.

Bất động sản phê duyệt – giữ 7 năm, mức đầu tư rõ ràng: Với Developer’s Real Estate, mức tối thiểu 325.000 USD/đương đơn, nắm giữ 7 năm; post-approval fees công bố rõ (25.000 USD đương đơn; 15.000 USD vợ/chồng; 10.000–15.000 USD mỗi người phụ thuộc tùy tuổi). Private Real Estate cho condo/share từ 325.000 USD hoặc nhà đơn lập tối thiểu 600.000 USD, cũng giữ ≥7 năm; FAQ nêu rõ quy tắc bán lại.

“Mentor tip: Viết sớm “bản đồ mục tiêu 3 trục”: tài sản – di chuyển – di sản. Mỗi quyết định (SISC/BĐS/PBO) phải gắn dòng tiền & quy tắc thoái vốn.”

Khung Đầu Tư “Quốc Tịch” – SISC, Real Estate, Private Home & PBO

Khung SISC 250.000 USD (gia đình tới 4 người) & phỏng vấn bắt buộc giúp thủ tục minh bạch. Real Estate tối thiểu 325.000 USD/7 năm; Private Real Estate: condo 325.000 USD hoặc nhà đơn lập 600.000 USD (7 năm); PBO: 250.000 USD vào dự án lợi ích công. Due diligence và post-approval fees do CIU công bố.

SISC – Sustainable Island State Contribution

Mức & phí cốt lõi: 250.000 USD (đương đơn/gia đình ≤4); phụ thuộc thêm 25.000–50.000 USD tuỳ tuổi; due diligence: 10.000 USD đương đơn, 7.500 USD/người ≥16; phỏng vấn bắt buộc đương đơn. Timeline tham chiếu CIU: 120–180 ngày phản hồi.

“Mentor tip: SISC phù hợp mục tiêu tốc độ – tối giản vận hành; vẫn dựng so sánh all-in với Real Estate/PBO theo cấu hình gia đình.”

Developer’s Real Estate – Sở Hữu Trong Dự Án Phê Duyệt

Tối thiểu 325.000 USD, giữ 7 năm; post-approval fees: 25.000 USD đương đơn, 15.000 USD vợ/chồng, 10.000–15.000 USD mỗi phụ thuộc theo tuổi; due diligence như SISC; phỏng vấn bắt buộc đương đơn.

“Mentor angel: Ưu tiên dự án đang/đã vận hành, có thương hiệu quản lý; yêu cầu escrow & KPI ADR/occupancy để kiểm chứng giá trị.”

Private Real Estate – Condo/Share & Nhà Đơn Lập

Condo/share: từ 325.000 USD; nhà đơn lập: ≥600.000 USD; giữ ≥7 năm; quy định riêng về bán lại trước hạn. Phí và phỏng vấn áp như Real Estate.

“Mentor tip: Nếu thiên về an cư – phong cách sống, nhà đơn lập 600.000 USD cho tính riêng tư; condo/share phù hợp tính thanh khoản hơn.”

Public Benefit Option (PBO) – Đầu Tư Lợi Ích Công

Đóng góp tối thiểu 250.000 USD vào Approved Public Benefit Project; post-approval fees áp theo CIU; danh mục Approved Benefactors công khai.

“Mentor angel: PBO phù hợp nhà đầu tư tạo tác động & muốn hồ sơ gọn; đối chiếu kỹ đơn vị thụ hưởng & điều kiện giải ngân.”

Mua Nhà Ở Saint Kitts & Nevis – ALHL, Thuế–Phí & “All-In Price”

Nhà đầu tư ngoại quốc thường cần Alien Landholding Licence (ALHL) 10% nếu không đi theo khung BĐS phê duyệt/không là công dân. Stamp duty bên bán 6–10% (khu đặc thù 12%), Assurance Fund và phí luật sư; VAT chuẩn 17% (từng giảm 13% H1/2025), 10% cho lưu trú/nhà hàng. Property tax theo bảng IRD.

ALHL – Khi Nào Cần & Mức Phí Chuẩn

Yêu cầu pháp lý: người nước ngoài cần ALHL hoặc tư cách công dân để nắm quyền với đất đai; án lệ thực hành khẳng định điều này. Mức phí tham chiếu: 10% giá trị tài sản (Invest St Kitts/Nevis realty).

“Mentor tip: Hỏi thẳng ALHL có áp dụng? Nếu có, tính thêm 10% vào all-in; nếu mua trong approved CBI project, thường không cần ALHL.”

Stamp Duty, Assurance Fund & Phí Luật Sư

Stamp duty: thường 6–10% do bên bán chịu; Southeast Peninsula/đặc khu có thể 12%; Assurance Fund & phí luật sư theo thực tế giao dịch.

“Mentor angel: Luôn đàm phán theo giá all-in (giá + ALHL + stamp + phí), không theo giá niêm yết; tránh “lãi giấy – lỗ thực”.”

VAT, Thuế Tài Sản & Dòng Tiền Vận Hành

VAT: chuẩn 17%, từng 13% nửa đầu 2025, trở lại 17% từ 1/7/2025; 10% cho accommodation/restaurant/commercial rentals. Property tax theo IRD, khác nhau giữa St. Kitts & Nevis và theo mục đích sử dụng.

“Mentor tip: Với condo-hotel/cho thuê kỳ nghỉ, mô phỏng NOI sau VAT + phí quản lý/hoa hồng + utility + levy trước khi cam kết.”

Checklist “All-In Price” Trước Khi Đặt Cọc

ALHL 10% có áp dụng? Miễn/không miễn?

Stamp duty bên bán 6–10% (khu đặc thù 12%) ảnh hưởng giá chào?

Phí luật sư, Assurance Fund, thời gian escrow?

Kịch bản bán lại sau 7 năm nếu theo CBI Real Estate/Private?

“Mentor’s call: Gửi tôi bảng chào/SPA draft; tôi rà ALHL–thuế–phí và tính all-in + điều kiện tiên quyết bảo vệ tiền cọc của bạn.”

Tự Do Di Chuyển – OECS, UK ETA & Châu Âu (EES/ETIAS)

Công dân Saint Kitts & Nevis (OECS) được đóng dấu indefinite stay khi vào các nước thành viên, thuận lợi sống–học–làm việc. UK ETA (phí £16, hiệu lực 2 năm) là chuẩn mới. EU EES bắt đầu 12/10/2025; ETIAS dự kiến quý IV/2026 – đều là uỷ quyền điện tử, không phải visa.

OECS Free Movement – “Hộ chiếu nội khối”

OECS Commission xác nhận cơ chế indefinite stay stamp và quyền đi lại nội khối ECEU; đây là lợi thế lớn cho gia đình cần mạng lưới giáo dục – lao động – kinh doanh khu vực.

“Mentor tip: Lập bản đồ học tập/thực tập cho con trong khối OECS – tối ưu chi phí và trải nghiệm quốc tế sớm.”

UK ETA – Chuẩn Bị Trước Chuyến Bay

Home Office: ETA giá £16, dùng cho nhiều lần nhập cảnh trong 2 năm (tối đa 6 tháng/lần). Nộp onlne/app, nên xin trước hành trình.

“Mentor angel: Đặt vé/đặt lịch làm việc sau khi ETA được cấp; đảm bảo hộ chiếu còn hạn đủ dài để tránh xin lại sớm.”

EES & ETIAS – Nối Dài Trải Nghiệm Schengen

EES khởi 12/10/2025 (triển khai theo giai đoạn); ETIAS dự kiến quý IV/2026; hiện chưa yêu cầu nộp. Theo dõi cổng EU chính thức trước ngày bay.

Mentor tip: Tạo lịch di chuyển 12–18 tháng (UK/Schengen/OECS) để đồng bộ học–công tác–nghỉ dưỡng cho cả gia đình.

Thị Trường – Dự Án – Khu Vực “Đặt Gạch” Ở Saint Kitts & Nevis

Danh mục Approved Developments do CIU công bố gồm Park Hyatt (Range Developments), Four Seasons Resort Estates, KOI Resorts, Royal St Kitts Marriott, Calypso Bay, Silver Reef… Các dự án thương hiệu kéo ADR/RevPAR và neo giá trị khu vực (Frigate Bay, Southeast Peninsula, Pinney’s Beach – Nevis).

Park Hyatt St. Kitts (Range Developments) – Luxury Flagship

Nằm ở Southeast Peninsula, Park Hyatt thiết lập tiêu chuẩn dịch vụ, kéo theo biên lợi nhuận và giá trị thoái vốn cho sản phẩm lân cận (villa/condo). Thuộc Approved Developments theo danh mục CIU.

“Mentor tip: Với branded residences, hãy đánh giá occupancy/ADR thực tế & kênh phân phối thay vì chỉ nhìn “guaranteed yield”.”

Four Seasons Resort Estates – Nevis “Cực từ trường”

Pinney’s Beach – Nevis là địa chỉ vàng về lifestyle + giữ giá; lịch sử vận hành Four Seasons hỗ trợ dòng thuê cao cấp, cộng giá trị tài sản lân cận.

“Mentor angel: Nếu ưu tiên an cư – nghỉ dưỡng cho gia đình, chọn hệ sinh thái đủ dịch vụ (golf/spa/trường quốc tế lân cận) để tối ưu trải nghiệm dài hạn.”

KOI Resorts, Calypso Bay, Silver Reef & Cụm Frigate Bay

Cụm Frigate Bay tập trung condo-hotel/second home thuận tiện bãi biển – sân golf – trung tâm; thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ngắn hạn ổn định. Danh mục CIU liệt kê đầy đủ thông tin liên hệ.

“Mentor tip: So sánh chi phí vận hành (HOA/FF&E/đại tu) giữa dự án để tính NOI ròng sát thực – đừng chỉ nhìn gross yield.”

Bộ Câu Hỏi Sàng Lọc Dự Án

Dự án có trong Approved Developments (CIU) và còn hiệu lực?

Escrow & bảo lãnh dòng vốn theo tiến độ thế nào?

Chỉ số ADR/occupancy 12–24 tháng qua?

Quy định bán lại sau 7 năm?

“Mentor’s call: Gửi tôi 2–3 dự án shortlist; tôi sẽ benchmark vận hành, rà escrow/điều khoản bàn giao, đề xuất điểm vào giá & exit window tối ưu.”

Cấu Trúc Tài Sản – SPV, Trust & Kế Hoạch Thuế Cư Trú

Mục tiêu tối thượng: bảo toàn – tăng trưởng – kế nghiệp. Dùng SPV để tách rủi ro, trust/foundation để truyền đời, và kế hoạch thuế cư trú để tối ưu ròng. Tại SKN: VAT 17% (từng 13% H1/2025; 10% cho lưu trú/nhà hàng), property tax theo IRD; stamp duty bán 6–10%; ALHL 10% khi mua (nếu áp).

SPV – Tách Bạch Pháp Lý & Chuẩn Hóa Quản Trị

Dùng SPV (SKN/BVI/Delaware/OECS) nắm tài sản, tiêu chuẩn hóa hợp đồng thuê – bảo hiểm – quản lý; giảm rủi ro kiện tụng và linh hoạt chuyển nhượng nội bộ/thoái vốn.

“Mentor tip: Tránh đứng tên cá nhân với tài sản lớn; SPV + quy chế quản trị giúp kiểm soát, minh bạch dòng tiền, thuận kế nghiệp.”

Trust/Family Foundation – Biến Tài Sản Thành Di Sản

Thiết kế trust/foundation: quy tắc phân bổ, protector, điều khoản “veto” cho tài sản trọng yếu; kèm letter of wishes để mã hóa “văn hóa gia tộc”.

“Mentor angel: Diễn tập 3 kịch bản thừa kế (khẩn cấp – chuyển giao – rút vốn) nhằm phát hiện điểm nghẽn pháp lý – thuế trước khi xảy ra.”

Thuế – Phí Thành Dòng Số: Từ NOI Đến IRR

Mô phỏng NOI phải trừ VAT (17%/10%), property tax theo mục đích sử dụng, stamp duty lúc bán (6–10%/12% khu đặc thù), ALHL 10% khi mua (nếu áp), phí luật sư/Assurance Fund. Điều này quyết định IRR ròng & exit sau 7 năm.

“Mentor tip: Tối ưu thuế tổng thể giữa Việt Nam – SKN – nơi doanh nghiệp vận hành; tránh “tối ưu đơn điểm” khiến rủi ro tuân thủ tăng.”

Phụ Lục Số Liệu Cập Nhật Nhanh (2024–2026)

SISC: 250.000 USD (gia đình ≤4), thêm 25.000–50.000 USD/người; phỏng vấn bắt buộc đương đơn; timeline phản hồi 120–180 ngày.

Developer’s Real Estate: tối thiểu 325.000 USD, giữ ≥7 năm; post-approval fees: 25.000/15.000/10.000–15.000 USD; due diligence: 10.000/7.500 USD.

Private Real Estate: condo/share 325.000 USD; nhà đơn lập 600.000 USD; giữ ≥7 năm, quy tắc bán lại riêng.

PBO: 250.000 USD vào Approved Public Benefit Project; danh mục benefactors được liệt kê.

ALHL: người nước ngoài cần licence (10% giá trị) nếu không là công dân/không theo CBI; yêu cầu pháp lý xác nhận bởi hướng dẫn & thực hành.

Stamp duty bán: 6–10% (khu đặc thù 12%); Assurance Fund và phí luật sư áp theo giao dịch.

VAT: 17% (từng 13% H1/2025), 10% cho accommodation/restaurant/commercial rentals.

Property tax: theo bảng IRD (khác nhau theo đảo/mục đích sử dụng).

OECS Free Movement: indefinite stay stamp & quyền đi lại nội khối.

UK ETA: £16/2 năm, nhiều lần nhập cảnh, tối đa 6 tháng/lần. EU biên giới: EES 12/10/2025; ETIAS Q4/2026.

“Mentor tip: Mục tiêu rõ + hồ sơ chuẩn + đội ngũ đúng = 80% an toàn trong đầu tư xuyên biên giới.”

“Mentor’s call: Cần sơ đồ cấu trúc 10–20 năm? Tôi và đội tax–legal đa quốc gia sẽ thiết kế kiến trúc mô-đun đúng mục tiêu gia đình & doanh nghiệp.”

Tổng Kết & Hành Động:

Nếu mục tiêu của bạn là bất động sản Saint Kitts & Nevis để an cư – đa dạng hóa – mở rộng tự do di chuyển, hãy tiếp cận theo chiến lược tích hợp: (1) xác định ưu tiên SISC/Real Estate/Private/PBO theo mục tiêu – ngân sách – khẩu vị rủi ro; (2) tính all-in price cho mua nhà ở Saint Kitts & Nevis (ALHL/thuế/Assurance Fund/phí luật sư) & NOI sau VAT; (3) ưu tiên dự án đã/chuẩn bị vận hành với brand mạnh và escrow chặt; (4) dựng SPV – trust – bản đồ cư trú thuế để tài sản trở thành di sản; (5) lập kế hoạch di chuyển nội khối OECS, UK ETA và EES/ETIAS Châu Âu. Khi bức tranh rõ, mọi bước đi đều hiệu quả: chọn đúng dự án, ký đúng điều khoản, theo dõi KPI vận hành và tự tin với exit sau 7 năm. Chúng tôi đồng hành như mentor của bạn – từ dữ liệu chính thức đến hành động cụ thể.

“Mentor angel: Chọn chuẩn mực (pháp lý–tài chính–vận hành), không chọn hào nhoáng; giá trị thật thể hiện ở khả năng thoái vốn.”
“Mentor’s call: Đăng ký tư vấn 1:1 – nhận roadmap 90–180 ngày: so sánh SISC/Real Estate/Private/PBO, shortlist 3 dự án CIU, và mô hình all-in dành riêng cho gia đình bạn.”

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN SAINT KITTS & NEVIS