BĐS Bồ Đào Nha: Donation GV & Lộ Trình Quốc Tịch 5 Năm

"Donation Golden Visa & Lộ Trình Quốc Tịch 5 Năm"

Donation Golden Visa Portugal €250k (hoặc €200k vùng thấp), lưu trú 7 ngày/năm; kết hợp mua nhà ở bồ đào nha, tối ưu IMT–IMI–IS; roadmap 5 năm (A2). Luxury mentor playbook dành cho nhà đầu tư Việt muốn chuẩn hoá cấu trúc tài sản đa quốc gia, sở hữu second home châu Âu và xây lộ trình cư trú hợp pháp hướng tới quốc tịch Bồ Đào Nha.

Portugal 2025–2026: Vì Sao Nên Đặt “Neo” Ở Bồ Đào Nha?

Vĩ Mô & Pháp Lý (AIMA, ARI, Schengen):

Thành viên EU & Schengen, dùng EUR: nền tảng thể chế ổn định, chất lượng sống cao, hạ tầng quốc tế dày đặc (Lisbon, Porto, Cascais/Estoril, Algarve).

Cư trú theo diện đầu tư ARI (Golden Visa Portugal) do AIMA quản lý; yêu cầu hiện diện tối thiểu: 7 ngày/năm hoặc 14 ngày/2 năm/chu kỳ thẻ; thẻ thường có giá trị 2 năm mỗi lần và được gia hạn khi duy trì điều kiện.

Lộ trình quốc tịch: theo luật quốc tịch 2024, mốc 5 năm cư trú hợp pháp được tính từ ngày nộp hồ sơ cư trú đầu tiên (nếu hồ sơ sau đó được chấp thuận). Khi nộp quốc tịch cần chứng chỉ tiếng Bồ A2 và đáp ứng các điều kiện liên quan.

Cập nhật chính sách: có đề xuất 06/2025 tăng mốc cư trú lên 10 năm (chưa thành luật tại 08/2025); nên theo dõi để chủ động timeline.

Mentor Angel — “Neo Portugal”: Nghĩa vụ hiện diện thấp giúp bạn giữ nhịp sống–kinh doanh toàn cầu mà vẫn duy trì tuyến cư trú EU.

Golden Visa Portugal — Nhánh Donation (Arts & Cultural Heritage)

Bản Chất Nhánh Donation

Mức đóng góp (non-refundable): €250.000 vào dự án nghệ thuật/di sản được cơ quan thẩm quyền tiền kiểm; giảm 20% còn €200.000 nếu dự án ở vùng mật độ thấp.

Thực hiện qua quỹ/hội/foundation trong lĩnh vực nghệ thuật – văn hoá – bảo tồn di sản; có tuyên bố xác nhận từ cơ quan chuyên trách (ví dụ GEPAC thuộc Bộ Văn hoá) về tính chất dự án và khoản chuyển vốn.

Quyền lợi: xin cư trú tạm thời theo ARI, được tái nhóm gia đình, đi lại Schengen theo quy định, và duy trì lộ trình thường trú/quốc tịch khi đáp ứng yêu cầu.

Điều Kiện, Thời Hạn & Duy Trì

Hiện diện: trung bình 7 ngày/năm (hoặc 14 ngày/2 năm/chu kỳ).

Duy trì: chứng từ donation, bảo hiểm, lý lịch tư pháp sạch, kê khai thuế tại Portugal theo tình trạng cư trú thuế, và các nghĩa vụ ARI theo chu kỳ thẻ.

Người đi cùng: vợ/chồng; con phụ thuộc theo tuổi/quy định; có thể nộp re-grouping trong suốt quá trình.

Quy Trình 6 Bước (Donation)

Chọn dự án có pre-approval/eligible list rõ ràng (foundation, bảo tàng, di sản, sản xuất nghệ thuật).

Term sheet/MoU: cấu trúc giải ngân (có/không escrow), nghĩa vụ báo cáo & kiểm toán.

KYC/AML với tổ chức nhận & chuẩn hoá hồ sơ cá nhân (hộ chiếu, LLTP, bảo hiểm…).

Chuyển vốn theo mốc hoặc một lần; lấy biên nhận/statement.

Nộp ARI tại AIMA; đặt lịch sinh trắc khi được yêu cầu.

Nhận thẻ 2 năm; duy trì hiện diện; lưu trữ báo cáo dự án và chứng từ theo dõi.

Mentor Tip — “3 Bộ Lọc Donation”: (1) Tư cách pháp lý tổ chức thụ hưởng; (2) Tiền kiểm của Bộ Văn hoá cho dự án; (3) Cơ chế báo cáo/kiểm toán minh bạch.

Mentor’s Call: Mã DONO-PT để nhận checklist thẩm định (15 mục) + danh sách dự án tiêu biểu.

Combo “Home & Status”: Sở Hữu Bất Động Sản + Donation

Tư Duy Kép

Bất động sản bồ đào nha: hiện không còn đáp ứng Golden Visa, nhưng vẫn là kênh ở thực/cho thuê và bảo toàn giá trị trong danh mục EU.

Donation đảm nhiệm tuyến cư trú; Home đảm nhiệm lối sống/dòng tiền. Bộ đôi này cho phép tách rủi ro và tối ưu thuế–phí theo mục tiêu gia đình.

Lộ Trình 6 Bước (Combo)

Mục tiêu–ngân sách–điểm đến: Lisbon/Cascais/Porto/Algarve theo ưu tiên trường quốc tế – kết nối sân bay – tệp chuyên gia.

NIF + tài khoản ngân hàng; song song sàng lọc dự án donation (pre-approval, hồ sơ minh bạch).

Due diligence BĐS: giấy phép xây dựng/ở, VPT, phí condo, quy hoạch, hợp đồng vận hành cho thuê.

Ký SPA (BĐS) + ký donation; sẵn sàng KYC/AML đồng bộ.

Nộp ARI; phí nhà nước; sinh trắc.

Nhận thẻ & vận hành: tối ưu ADR/công suất; lưu trữ chứng từ để gia hạn; theo dõi lịch 7 ngày/năm.

Mentor Angel — “Dealbook 1 Trang”: Gom Donation + Home vào 1 trang: mục tiêu – dòng tiền – thuế – phí – timeline 60 tháng.

Mentor’s Call: Mã HOME+DONO để nhận mẫu cá nhân hoá.

Thuế & Chi Phí Mua Nhà Ở Portugal (2025)

Thuế Mua & Sở Hữu Cốt Lõi

IMT (thuế chuyển nhượng) theo bậc, tuỳ loại nhà: nhà ở chính được ưu đãi hơn nhà thứ hai/cho thuê; mức trần phổ biến đến ~7,5%; ngưỡng điều chỉnh hằng năm.

Stamp Duty (Imposto do Selo): 0,8% trên giá mua hoặc VPT — lấy mức cao hơn; vay thế chấp có thêm thuế theo kỳ hạn tín dụng.

IMI (thuế nhà đất thường niên): 0,3–0,45% cho nhà ở đô thị (do thành phố ấn định), 0,8% nhà đất nông thôn.

AIMI (thuế bổ sung trên danh mục BĐS ở): ngưỡng €600.000/người (vợ chồng khai chung €1,2M); các bậc 0,7%/1%/1,5% áp dụng phần vượt ngưỡng.

Thuế Thuê Nhà (Cá Nhân)

Nhà ở (arrendamento habitacional): thuế suất đặc biệt 25%; hợp đồng dài hạn có thể được giảm sâu theo thang ưu đãi (5–10–20 năm).

Không phải nhà ở (ngắn hạn/thương mại): 28%.

Có thể gộp vào biểu lũy tiến nếu có lợi; tuân thủ đăng ký hợp đồng và e-receipts.

Phí & Vận Hành Tham Chiếu

Phí một lần: luật sư, công chứng–đăng bộ, định giá, nội thất.

Phí thường niên: IMI/AIMI (nếu có), quản lý toà nhà, bảo hiểm, quản lý cho thuê, bảo trì.

Tối ưu: chọn ở thực để hưởng bậc IMT ưu đãi; cấu trúc thuê dài hạn để xem xét giảm thuế theo thời hạn hợp đồng.

Mentor Tip — “Bảng Tính 10 Năm”: Tôi cung cấp Excel mô phỏng IMT–IS–IMI–AIMI + thuế cho thuê cho 2 kịch bản (ở thực/cho thuê).

Mentor’s Call: Mã CASHFLOW-PT để nhận file.

Bản Đồ Bất Động Sản Portugal: Lisbon – Cascais – Porto – Algarve

Lisbon — Trung Tâm Tài Năng & Dịch Vụ: Avenidas Novas, Parque das Nações, Alcântara: căn hộ hạng A gần metro, trường quốc tế; cầu thuê chuyên gia cao; lợi suất gộp tham chiếu ~5–5,6%.

Cascais/Estoril — Bán Đảo Vàng: Biệt thự/căn hộ ven biển cao cấp; cộng đồng quốc tế; phù hợp ở thực + cho thuê dài hạn.

Porto — Đà Tăng Bền Bỉ: Boavista, Foz, Campanhã tái thiết: căn hộ tầm trung–cao cấp; chi phí vào thấp hơn Lisbon; công suất thuê ổn định.

Algarve — Nghỉ Dưỡng Bốn Mùa: Vilamoura, Lagos, Albufeira: second home & lưu trú theo mùa; lưu ý Alojamento Local và dịch chuyển sang thuê trung hạn (1–12 tháng).

Mentor’s Call — “MAP-PT”: Mã MAP-PT để nhận bản đồ nhiệt theo nhu cầu thuê – trường quốc tế – thời gian ra sân bay.

Cấu Trúc Sở Hữu & Kế Thừa Cho Nhà Đầu Tư Việt

Cá Nhân, Lda, SGPS — Chọn Ra Sao?

Cá nhân: quy trình đơn giản; phù hợp 1–2 tài sản; chịu IMI/AIMI theo ngưỡng; PIT cho thuê 25%/28% nếu chọn thuế suất riêng.

Công ty Lda/SGPS: phù hợp danh mục lớn; cân nhắc CIT, VAT, kế toán & hiệp định thuế; tối ưu khấu hao – lãi vay – phân phối cổ tức.

Trust/Foundation ngoại quốc: dùng cho bảo vệ tài sản/kế thừa (Portugal là dân luật, không có trust nội địa).

Cư Trú Thuế & Ưu Đãi

NHR truyền thống đã dừng cho hồ sơ mới; hiện có ưu đãi mục tiêu (khoa học–đổi mới) phạm vi hẹp.

Đánh giá 183 ngày/trung tâm lợi ích trước khi tái cấu trúc để tránh song trùng nghĩa vụ.

Mentor Angel — “Sơ Đồ Pháp Nhân”: Tôi so sánh Cá nhân vs Lda vs SGPS theo thuế–kế toán–kế thừa–lãi vay.

Mentor’s Call: Mã STRUCTURE-PT để nhận flowchart thiết kế sơ bộ.

Lộ Trình 5+ Năm Đến Quốc Tịch (Theo Luật 2024)

Dòng Thời Gian Chuẩn

Năm 0: chọn donation €250k/€200k (tuỳ vùng); nộp ARI.

Năm 1–5: duy trì 7 ngày/năm; gia hạn thẻ 2 năm/lần; giữ hồ sơ thuế–bảo hiểm–báo cáo donation.

Sau 5 năm: đủ điều kiện xin quốc tịch Bồ Đào Nha (đếm từ ngày nộp hồ sơ cư trú nếu sau đó được chấp thuận); cần A2; đáp ứng yêu cầu liên hệ với cộng đồng theo quy định.

Theo dõi chính sách: cập nhật đề xuất cuối năm 2025 (tăng 10 năm nếu thông qua) để điều chỉnh timeline.

Mentor Tip — “Rule Of 14/2”: Chốt lịch 14 ngày/2 năm (hoặc 7 ngày/năm) + lộ trình A2 sớm.

Bộ Hồ Sơ & A2

Hộ chiếu; LLTP; bảo hiểm; chứng từ donation; bằng chứng lưu trú; kê khai thuế; chứng chỉ A2 (CIPLE/CAPLE).

Khuyến nghị bắt đầu học A2 từ năm 2–3 để tránh dồn việc.

Mentor’s Call: Mã A2-READY để nhận bộ luyện & lịch thi CIPLE.

Rủi Ro & Kiểm Soát (Donation & Bất Động Sản)

Donation — Những Điểm Cần Chốt:

– Pháp lý & pre-approval của dự án; tính minh bạch tổ chức nhận.

– Escrow/bảo lãnh & lịch giải ngân; quyền giám sát tiến độ.

– Báo cáo/kiểm toán định kỳ; lưu trữ hồ sơ đồng bộ với AIMA.

Bất Động Sản — Pháp Lý & Vận Hành:

– Licence, VPT, phí condo, sổ kỹ thuật toà nhà; tuân thủ Alojamento Local (nếu cho thuê ngắn hạn).

– Vận hành: hợp đồng quản lý có KPI công suất/ADR; bảo hiểm tài sản; hedge EUR/VND.

Mentor’s Call — “DD-PT”: Mã DD-PT để nhận checklist 20 điểm (donation & BĐS) + danh sách đối tác uy tín.

Kết Bài — Tuyên Ngôn “Donation + Home”

Nếu mục tiêu của bạn là bất động sản bồ đào nha để an cư – cho thuê – gắn kết giáo dục quốc tế, đồng thời muốn một tuyến định cư bồ đào nha hợp pháp qua golden visa portugal (nhánh donation) để mở cánh cửa quốc tịch bồ đào nha sau 5 năm cư trú hợp pháp (theo luật hiện hành), thì chiến lược Donation + Home là lựa chọn tinh gọn nhất.

Một khoản đóng góp minh bạch cho văn hoá Bồ Đào Nha — một căn hộ đẹp cho gia đình — và một timeline rõ ràng cho 60 tháng sắp tới.

Mentor’s Call — “Private 1:1”: Đặt lịch 30 phút để tôi may đo Dealbook Donation + Home: mục tiêu – ngân sách – cấu trúc thuế – lộ trình A2, kèm shortlist 3 dự án donation & 3 bất động sản phù hợp.

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền – HCM: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN BỒ ĐÀO NHA (PORTUGAL)