BĐS New Zealand: Chiến Lược Golden Visa → Second Passport

"Chiến Lược Từ Golden Visa Đến Second Passport"

New Zealand là thị trường kỷ luật nhưng công bằng: hạn chế mua nhà ở, ưu tiên vốn vào doanh nghiệp, quỹ và phát triển dự án. Bài viết này là bản đồ chiến lược cho người Việt: tối ưu golden visa New Zealand, chọn lối đi bất động sản new zealand “được phép”, quản trị thuế–phí và hiện diện hợp pháp để tiến gần mục tiêu quốc tịch New Zealand một cách sang trọng, bền vững.

Cửa Sổ Vàng 2025–2027: Vì Sao Nên Bắt Đầu Ở New Zealand Ngay Bây Giờ?

Thiết kế golden visa New Zealand được “đơn giản hóa”. Active Investor Plus (AIP) chính thức nâng cấp từ 01/04/2025: tách thành hai nhánh rõ ràng Growth (≥5 triệu NZD/36 tháng) và Balanced (≥10 triệu NZD/60 tháng), làm sáng tỏ rổ tài sản chấp nhận, cơ chế quản trị vốn sau phê duyệt. Đây là lần “refresh” quan trọng giúp người Việt dễ vận hành chiến lược đầu tư–hiện diện hợp pháp ở New Zealand.

Ngày ở nhẹ, phù hợp doanh nhân bận rộn. AIP yêu cầu hiện diện 21 ngày/36 tháng (Growth) hoặc 105 ngày/60 tháng (Balanced) – tạo dư địa để bạn tiếp tục điều hành hệ sinh thái kinh doanh tại Việt Nam/Úc/SEA mà vẫn xây “neo đậu hợp pháp” ở New Zealand.

Lối đi vào bất động sản “tạo giá trị”, không “ôm nhà ở”. Người nước ngoài thường không thể mua nhà/đất ở New Zealand; cửa mở hợp pháp chủ yếu là căn hộ trong dự án lớn có exemption certificate (tối đa 60%) và bất động sản thương mại/ phát triển dự án theo khung OIA – đúng tinh thần “đầu tư vào tăng trưởng”.

Sắp có Business Investor Visa (BIV) – mua vận hành DN hiện hữu. BIV được công bố, dự kiến mở nộp tháng 11/2025, cung cấp lộ trình đầu tư vào doanh nghiệp đang hoạt động, bổ sung lựa chọn cho hồ sơ thiên về vận hành thay vì tài sản tài chính thuần.

“Mentor Tip: Đặt “tam giác chiến lược”: mục tiêu pháp lý → khả năng ngày ở → rổ vốn NZD. Khóa ba đỉnh này, phần còn lại là triển khai kỷ luật.”

Khung Pháp Lý – Hiểu Đúng Golden Visa New Zealand Để Không Đi Lạc

Cốt lõi là đúng luật. Bạn cần phân biệt rõ AIP Growth/Balanced, nắm deadline vốn sau phê duyệt, hiểu “cửa mở” BIV và xác định đường dài: resident → PR → quốc tịch New Zealand. Khung này định hình toàn bộ kế hoạch bất động sản new zealand và cấu trúc tài sản đa quốc gia.

Active Investor Plus – Hai Làn Đường Rõ Ràng

Growth: đầu tư ≥5 triệu NZD trong 36 tháng, trọng tâm direct investments và/hoặc managed funds; yêu cầu hiện diện 21 ngày toàn kỳ.
Balanced: đầu tư ≥10 triệu NZD trong 60 tháng, rổ mở rộng hơn (gồm cổ phiếu/trái phiếu niêm yết, philanthropy, property development), yêu cầu 105 ngày.

“Mentor Angel: Bận rộn chọn Growth; cần đa dạng rổ tài sản chọn Balanced – cả hai cùng tuân khung AIP nâng cấp 2025.”

Business Investor Visa (BIV) – Làn Vận Hành Doanh Nghiệp

Chính phủ đã công bố Business Investor Visa, mở nộp tháng 11/2025, hướng tới nhà đầu tư mua/đầu tư vận hành doanh nghiệp đang hoạt động tại New Zealand với lộ trình đến residency được mô tả rõ. Đây là “cánh tay” bổ sung cho nhà đầu tư tay nghề quản trị.

“Mentor Tip: Nếu bạn “giỏi cầm lái” hơn “cầm danh mục”, BIV cho phép dựng moat vận hành và tạo việc làm nội địa.”

Deadline Quản Trị Vốn Sau Khi Được Duyệt

Sau phê duyệt AIP, 90 ngày để bố trí vốn vào direct/managed funds; 30 ngày cho equities/bonds/philanthropy/property development – kỷ luật thời gian để tiền sớm làm việc.

“Mentor Angel: Chuẩn bị 2–3 “phương án dự phòng” (backup list) để không trễ hạn khi thị trường biến động.”

Resident → PR → Quốc Tịch New Zealand: Chuẩn “Ngày Ở”

Permanent Resident Visa (PR): thông thường yêu cầu ≥184 ngày/năm trong 2 năm liên tiếp trước khi nộp.

Quốc tịch New Zealand (theo luật NZ): ≥240 ngày/năm và tổng 1.350 ngày/5 năm ngay trước ngày nộp – hiện diện vật lý là “vua”.

“Mentor Tip: Lập calendar 5 năm cho cả gia đình từ ngày có resident – không “gom ngày” phút 89.”

Mua Nhà Ở New Zealand – Quy Tắc “Được” & “Không” Theo OIA

“Người việt đầu tư tại new zealand” thường hỏi: có mua nhà ở new zealand được không? Câu trả lời thực tế: hạn chế rất chặt. Thay vì “ôm nhà”, chiến lược đúng là đi bằng cửa được phép: căn hộ có exemption certificate (tối đa 60%), bất động sản thương mại hoặc phát triển dự án.

Nhà Ở Hiện Hữu: “Thường Không Thể” Cho Overseas Person

Cơ quan quản lý nêu rõ: “Overseas people usually cannot buy a house or land in New Zealand.” Một số ngoại lệ hẹp có thể xin consent, nhưng đừng đặt chiến lược trên giả định này.

“Mentor Tip: Đừng săn “deal cảm xúc”. Hãy săn pháp lý cho phép – đó mới là luxury mindset.”

Căn Hộ Dự Án Lớn: Exemption Certificate (Tối Đa 60%)

Với large residential developments, exemption certificate cho phép bán tối đa 60% căn cho người nước ngoài mà không cần consent từng cá nhân; điều kiện cụ thể (ví dụ giới hạn sử dụng/on-sale) phụ thuộc từng chứng thư và năm ban hành. Hãy kiểm register công khai còn quota.

“Mentor Angel: Mua đúng dự án có exemption giúp ở/cho thuê hợp pháp, tránh rủi ro hủy giao dịch vì thiếu consent.”

“Sensitive Land”: Nhận Diện Từ Bước 0

Đất phi đô thị ≥5 ha, bờ biển, ven hồ, khu bảo tồn… được xếp sensitive land. Giao dịch liên quan sẽ cần consent và bài kiểm tra benefit to New Zealand, kèm điều kiện vận hành. Đừng đặt cọc khi chưa screening loại đất.

“Mentor Tip: Bắt buộc “OIO screening” trong mọi term sheet – biến pháp lý thành điều kiện tiên quyết (CP) rõ ràng.”

Bất Động Sản Thương Mại & Phát Triển Dự Án: Lối Đi Chính

Nhà đầu tư có thể mua/đồng sở hữu văn phòng, logistics, công nghiệp nhẹ, khách sạn, hoặc phát triển dự án (tuân thủ OIA). Với AIP Balanced, property development là khoản được chấp nhận – hoàn toàn khác “mua nhà để ở”.

“Mentor Angel: Chính sách ưu tiên tạo nguồn cung & giá trị mới. Hãy đứng phía cung, đừng đứng phía cầu.”

Tài Chính, Thuế & Dòng Tiền – Chơi Dài Hạn Trong 10 Năm

Đầu tư chỉ có ý nghĩa khi sau thuế. Tại New Zealand, người không cư trú đối mặt NRWT/AIL trên lãi/cổ tức, bright-line khi bán nhà ở, cùng yêu cầu quản trị vốn trong AIP. Phần này là “xương sống” để bất động sản new zealand của bạn vận hành mượt.

NRWT & AIL – Tối Ưu Lãi Ròng Cho Nhà Đầu Tư Offshore

NRWT: khấu trừ tại nguồn trên lãi/cổ tức/royalty cho người không cư trú (tỷ lệ tùy hiệp định & loại thu nhập).

AIL: thay thế NRWT 2% với chứng khoán đã đăng ký approved issuer, hữu dụng cho cấu trúc trái phiếu/cho vay.

“Mentor Tip: Với deal nợ, AIL 2% có thể tăng lãi ròng đáng kể – miễn là bạn “đóng” đủ thủ tục approved issuer”

Bright-Line Test – Khung 2 Năm Từ 01/07/2024

Bán nhà/đất ở từ 01/07/2024 rơi vào bright-line 2 năm; ngoài khung này thì không áp bright-line (nhưng vẫn có quy tắc khác). Có các ngoại lệ như main home và rollover relief cho một số hình thức chuyển nhượng.

“Mentor Angel: Dù không “flip”, luôn mô phỏng kịch bản bán trong năm 1–2 để không sốc thuế.”

Kỷ Luật Thời Gian: 30/90 Ngày Sau Phê Duyệt AIP

Bạn có 90 ngày cho direct/managed funds và 30 ngày cho equities/ bonds/ philanthropy/ property development – đó là “đồng hồ” buộc vốn đi vào nền kinh tế, giảm rủi ro trì hoãn.

“Mentor Tip: Xếp danh mục dự phòng trước ngày nộp – thị trường xoay nhanh, thủ tục thì không chờ bạn.”

Bộ Chỉ Số “Sức Khoẻ Dòng Tiền” (Không Được Bỏ Qua)

DSCR sau thuế: đưa NRWT/AIL vào mô hình tiền.

Stress test: lãi suất ±300 bps; NZD/VND ±10%.

Vacancy & capex: logistics/hospitality cần bảng capex đa năm.

Thoái vốn: chi phí giao dịch & khung thuế tương ứng.

“Mentor Angel: Bảng tính đẹp không bằng giả định đúng – hãy ghi rõ nguồn dữ liệu và tần suất cập nhật.”

“Mentor’s Call: Gửi cấu trúc nắm giữ (cá nhân/công ty/trust) và kế hoạch vay–nợ. Tôi sẽ trả bảng mô phỏng sau thuế 10 năm + kịch bản stress test cho danh mục của bạn.”

Bản Đồ Thành Phố & Phân Khúc – Chọn “Đúng Vai Trò” Cho Mỗi Tài Sản

New Zealand có nhiều cực tăng trưởng: Auckland (tài chính–công nghệ), Wellington (khối công), Christchurch (kỹ thuật–agritech), Queenstown/Lakes (du lịch cao cấp). “Định cư new zealand” là hành trình dài; hãy để tài sản đóng đúng vai trò: phòng thủ dòng tiền, tăng trưởng vốn hay thanh khoản.

Auckland – Hệ Sinh Thái Logistics & Office Chọn Lọc

Logistics/light-industrial hưởng lợi thương mại & e-commerce; office hạng A gần giao thông công cộng giữ tỷ lệ lấp đầy tốt; residential development chỉ khi có quỹ đất hợp pháp và đội ngũ dày dạn.

“Mentor Tip: Ưu tiên tài sản WALE dài, điều khoản CPI escalation và vị trí gắn hạ tầng để ổn định yield.”

Wellington – Sức Mua Từ Khối Công

Office chính phủ: hợp đồng thuê ổn định nhưng cần đàm phán khéo về chi số CPI. Hospitality/căn hộ dịch vụ: chọn khu lõi, kiểm kỹ quy định vận hành.

“Mentor Angel: Đa dạng hóa người thuê để không “đứng trên một chân” của ngân sách công.”

Christchurch – Agri-Logistics & Công Nghiệp Kỹ Thuật

“Kho lạnh/agri-logistics: phục vụ South Island; light-industrial R&D gần đại học và cluster kỹ thuật.”

“Mentor Tip: Công nghiệp “ăn capex”: hãy tách capex duy trì khỏi capex tăng trưởng trong mô hình.”

Queenstown & Lakes – Lưu Trú Cao Cấp, Vận Hành Tinh Xảo

Hotel/boutique-stay: nhạy chu kỳ du lịch; managed apartments: đọc kỹ hợp đồng quản lý & luật short-stay địa phương.

“Mentor Angel: Lợi nhuận thật đến từ quản trị thương hiệu và chiếm lĩnh mùa thấp điểm, không chỉ “đỉnh mùa”.”

Bản Đồ Theo Mục Tiêu – Gợi Ý Nhanh

Phòng thủ: logistics/light-industrial, WALE ≥7–10 năm.

Tăng trưởng: phát triển dự án, reposition tài sản cũ.

Thanh khoản: core/CBD, gần hạ tầng trọng điểm.

“Mentor Tip: Mỗi tài sản phải có vai trò trong hệ danh mục – tránh “mua rải” mất kiểm soát.”

Kiến Trúc Gia Tộc – Từ Danh Mục NZD Đến Di Sản Nhiều Thế Hệ

Đích đến không chỉ là lãi – mà là di sản. “Người việt đầu tư tại new zealand” cần kiến trúc cá nhân/công ty/trust, lịch hiện diện hợp pháp hướng PR → quốc tịch New Zealand, và bộ policy gia tộc. Đây là nền để gia sản vận hành mượt 10–20 năm.

Chọn Cấu Trúc: Cá Nhân, Công Ty, Hay Trust?

Cá nhân/đồng sở hữu: đơn giản, minh bạch; quản trị NRWT khi nhận lãi/cổ tức.

Công ty NZ/holding: tách rủi ro, thuận gọi vốn; cần hệ thống kế toán–thuế đúng chuẩn.

Trust gia đình: linh hoạt phân phối và kế thừa; lưu ý tương thích OIA nếu có sensitive land.

“Mentor Tip: Một “lỗ rò” cấu trúc có thể ăn mòn 1–2% yield/năm – hãy soát kỹ ngay từ năm 1.”

Lộ Trình PR – Cách “Chứng Minh Gắn Bó” Rõ Ràng Nhất

Con đường phổ biến: ≥184 ngày/năm trong 2 năm liên tiếp để xin Permanent Resident Visa; INZ dùng lịch xuất nhập cảnh làm bằng chứng.

“Mentor Angel: Hãy biến “184 ngày” thành nghi thức gia đình: học tập, công việc, kỳ nghỉ – mọi kế hoạch cùng hướng về NZ.”

Second Passport – Bài Toán 1.350/240 Ngày

Để đạt quốc tịch New Zealand, luật yêu cầu 1.350 ngày/5 năm và ≥240 ngày/năm ngay trước ngày nộp; hiện diện vật lý không thay thế bằng đầu tư.

“Mentor Tip: Dựng presence calendar 5 năm cho từng thành viên: ai ở bao lâu, bằng chứng gì – kèm checklist chứng từ.”

“Căn Hộ Đúng Luật” Cho Nhu Cầu Ở

Nếu cần chỗ ở hợp pháp trước khi đủ điều kiện mua nhà ở hiện hữu, xem xét căn hộ dự án có exemption certificate (tối đa 60% cho overseas buyer) – đọc kỹ điều kiện sử dụng và on-sale của từng chứng thư.

“Mentor Angel: Đặt cọc chỉ sau khi xác minh mã exemption còn hiệu lực và dự án còn “quota” cho overseas buyer.”

Bộ Hồ Sơ Gia Tộc – Chuẩn Hóa Ngay Từ Năm 1

Will/Enduring POA/Testamentary Trust tại NZ.

Nguồn vốn & luồng tiền: minh bạch AML/CFT.

Family governance: quy tắc phân vai, bán/giữ, giáo dục tài chính.

“Mentor Tip: Di sản không phải khoảnh khắc, mà là quy trình – mỗi năm cập nhật một lần, không để dồn ứ.”

Kích Hoạt Hành Trình New Zealand Theo Chuẩn “Luxury & Lawful”

New Zealand cho bạn một “điểm tựa” vững vàng: golden visa New Zealand (AIP) đã nâng cấp, ngày ở nhẹ (21/36 tháng hoặc 105/60 tháng), các cửa BĐS hợp pháp như căn hộ có exemption certificate (tối đa 60%) và bất động sản thương mại/phát triển dự án theo OIA; thuế NRWT/AIL và bright-line 2 năm là biến số định lượng phải mô phỏng; PR 184×2 và quốc tịch 1.350/240 là “đường ray” hiện diện vật lý cho gia đình. Tư duy mentor: coi New Zealand là hệ thống – cấu trúc, dòng tiền, pháp lý – thay vì một “deal” đơn lẻ.

“Mentor’s Call (Đăng Ký Tư Vấn 1:1):
Bạn đang nhắm bất động sản new zealand để kiến tạo neo đậu hợp pháp và hướng tới quốc tịch new zealand? Gửi mục tiêu–ngân sách–khả năng ngày ở. Tôi sẽ gửi roadmap 1 trang + bảng mô phỏng sau thuế 10 năm và checklist OIA/INZ/DIA thiết kế riêng cho hồ sơ người Việt.”

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN NEW ZEALAND