Bất động sản Grenada: Mua nhà, “quốc tịch” & lộ trình E-2 Mỹ

"Từ Mua Nhà Grenada, “Quốc Tịch” Đến Lộ Trình Visa E-2 Mỹ"

Bức tranh mentor dành cho người Việt muốn cấu trúc tài sản đa quốc gia, tối ưu dòng tiền – thuế – pháp lý, cân nhắc mua nhà ở Grenada, hướng tới vận hành doanh nghiệp toàn cầu và lộ trình E-2 sang Mỹ. Bài viết kết hợp dữ liệu chính thức 2024–2025, giọng điệu luxury, dẫn dắt rõ ràng và thực dụng.

Vì Sao “Bất Động Sản Grenada” Đáng Quan Tâm Ngay Bây Giờ?

Khung đầu tư rõ ràng, đã cập nhật 2025: Phương án Quỹ Chuyển Đổi Quốc Gia (NTF) hiện tối thiểu 235.000 USD; phương án bất động sản dự án được phê duyệt từ 270.000 USD (một số cấu phần hiển thị 270.000/350.000 USD và phí chính phủ 50.000 USD tuỳ cấu hình). Đây là mức do Investment Migration Agency Grenada công bố trong trang chính thức & Application Guide.

Cửa ngõ kinh doanh tại Mỹ qua E-2: Grenada là treaty country E-2 với Hoa Kỳ (hiệu lực 03/03/1989). Tuy nhiên, theo NDAA FY2023, người mới có quốc tịch nhờ đầu tư cần “domicile” liên tục 3 năm tại nước hiệp ước trước khi xin E-2.

Chi phí giao dịch bất động sản minh bạch: Người mua không phải công dân thường cần Alien Landholding Licence (ALHL) phí 10%; thuế chuyển nhượng: bên bán không phải công dân 15% (với đất), bên mua không phải công dân 10%; trường hợp tài sản khác đất bên bán không phải công dân 10%. Stamp duty ~1%; VAT 15% (10% với lưu trú/đi lặn).

Sản phẩm luxury nâng chuẩn điểm đến: Six Senses La Sagesse đã khai trương tháng 4/2024, tạo chuẩn wellness-luxury mới, kéo theo biên lợi nhuận và sức hút lớp tài sản “branded residences”.

Khung Pháp Lý & Chi Phí – “Xương Sống” Của Lựa Chọn

Grenada duy trì 2 hướng chính: NTF 235.000 USD và bất động sản dự án được phê duyệt từ 270.000 USD (một số cấu hình hiển thị 270.000/350.000 + phí chính phủ 50.000 USD). Chương trình yêu cầu phỏng vấn bắt buộc, thẩm định chặt. Nhiều nguồn uy tín xác nhận thời hạn nắm giữ bất động sản tối thiểu 5 năm trước khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư kế tiếp.

Lựa Chọn Quỹ NTF: Tốc Độ & Tối Giản Quản Trị

Phương án NTF 235.000 USD đơn giản, không phụ thuộc tiến độ xây dựng, thích hợp gia đình ưu tiên thời gian và đơn giản hóa quản trị tài sản hữu hình; kèm các khoản phí hồ sơ, thẩm định, phỏng vấn.

“Mentor tip: Nếu cần timeline nhanh – ít vận hành, NTF là đường gọn; vẫn nên so sánh Tổng chi (all-in) với phương án bất động sản ở cùng quy mô gia đình.”

Lựa Chọn Bất Động Sản Được Phê Duyệt: Nắm Giữ 5 Năm

Tối thiểu 270.000 USD (một số cấu phần thể hiện 270.000/350.000 USD) vào dự án do Chính phủ phê duyệt; phí chính phủ 50.000 USD; nắm giữ thường gặp 5 năm trước khi bán cho ứng viên CBI kế tiếp. Mô hình thường dưới dạng phòng/condo-hotel hoặc “shares” trong dự án nghỉ dưỡng.

“Mentor angel: Đừng chỉ nhìn cam kết lợi nhuận; ưu tiên dự án đã vận hành hoặc có thương hiệu quản lý mạnh để bảo vệ giá trị thoái vốn.”

Phỏng Vấn & Thẩm Định Bắt Buộc

IMA Grenada quy định phỏng vấn bắt buộc đối với ứng viên (có thể trực tuyến), cùng quy trình due diligence nhiều lớp trước khi Bộ trưởng phê duyệt cuối. Các khoản application/processing/interview được niêm yết trong Application Guide.

“Mentor tip: Chuẩn bị nguồn tiền minh bạch, lý lịch pháp lý, hồ sơ thuế từ sớm; một bộ hồ sơ “sạch – chuẩn – kịp” rút ngắn đáng kể thời gian.”

Quy Trình Mua Nhà Ở Grenada & Thuế Phí Giao Dịch

Khi mua nhà ở Grenada, nhà đầu tư nước ngoài thường cần ALHL 10% (nếu mua ngoài dự án CBI); thuế chuyển nhượng: bên bán không phải công dân 15% (đối với đất), bên mua không phải công dân 10%; trường hợp tài sản khác đất bên bán 10%; stamp duty ~1%; phí luật sư 1–2% + VAT 15%; lưu trú/đi lặn VAT 10%.

ALHL – Alien Landholding Licence: Khi Nào Cần?

Nếu không đi theo dự án CBI đã được phê duyệt, người mua nước ngoài cần ALHL với phí 10% giá trị mua; thường xử lý khoảng vài tháng. Nhiều đại lý/luật sư địa phương xác nhận mức này; văn bản hướng dẫn pháp lý cũng ghi rõ 10%.

“Mentor tip: Hỏi ngay ALHL có áp dụng không khi nhận thư chào bán; 10% này quyết định nên chọn tài sản trong hay ngoài dự án CBI.”

Thuế Chuyển Nhượng, Stamp Duty & “All-in Price”

Theo Bộ Tài chính Grenada/IRD, bên bán không phải công dân khi chuyển đất chịu 15%, bên mua không phải công dân chịu 10%; với tài sản không phải đất, bên bán 10%; stamp duty ~1%. Đây là mức chính thức hiện hành.

“Mentor angel: Đừng mặc cả theo giá niêm yết; hãy chốt theo giá all-in sau thuế – phí – thời gian xử lý để không “lãi danh nghĩa, lỗ thực tế”.”

VAT & Phí Luật Sư

VAT tiêu chuẩn 15%, 10% áp dụng cho lưu trú/đi lặn; phí luật sư thường 1–2% + VAT; cộng thêm phí khảo sát, công chứng, ngân hàng (nếu vay).

“Mentor tip: Dùng một luật sư đại diện cho bên mua (khác luật sư của bên bán) để tránh xung đột; yêu cầu timeline – escrow – điều kiện long-stop bằng văn bản.”

Checklist Nhanh Trước Khi Đặt Cọc

Loại tài sản: đất, căn hộ, hay cổ phần dự án được phê duyệt?

ALHL có áp dụng? Thời gian – chứng từ – phí?

Thuế chuyển nhượng và stamp tại thời điểm ký?

Quyền thoái vốn sau 5 năm (nếu theo dự án CBI)?

“Mentor’s call: Gửi tôi bộ hồ sơ & bảng chào; tôi tính ngay all-in price (ALHL/thuế/luật sư/VAT) và gợi ý đàm phán điều khoản bảo vệ cho bạn.”

“Quốc Tịch” Grenada & Lộ Trình Visa E-2 Mỹ – Nhìn Từ Thực Tiễn 2025

Công dân Grenada đủ điều kiện nộp E-2 nhờ hiệp ước thương mại – đầu tư với Hoa Kỳ. Tuy nhiên, NDAA 2023 bổ sung điều kiện: người có quốc tịch thông qua tài chính/đầu tư cần “domicile” 3 năm tại nước hiệp ước trước khi xin E-2. E-2 là diện không định cư; mục tiêu “an cư” dài hạn cần chiến lược nối tiếp.

E-2: Vì Sao Grenada Đặc Biệt?

Danh sách Treaty Countries của Bộ Ngoại giao Hoa Kỳ ghi Grenada – E-2 – 03/03/1989. Nhờ đó, công dân Grenada có thể xin visa E-2 để đầu tư và trực tiếp điều hành doanh nghiệp tại Mỹ theo tiêu chí “substantial investment” và “bona fide enterprise”.

“Mentor tip: E-2 không phải thẻ xanh. Hãy đặt kỳ vọng đúng, và thiết kế doanh nghiệp thật – dòng tiền thật ngay từ ngày đầu.”

Quy Tắc “Domicile 3 Năm” Theo NDAA 2023

Luật NDAA FY2023 sửa đổi điều khoản E-visa: người có quốc tịch nhờ đầu tư tài chính phải “domiciled” ≥3 năm tại nước hiệp ước trước khi nộp E-2. Nhiều hãng luật Mỹ đã phân tích và cơ quan chức năng đã cập nhật hướng dẫn chung.

Tránh Hiểu Lầm

Không có khái niệm “mua là E-2 ngay”.

“Substantial” không ấn định số tuyệt đối; phụ thuộc ngành, rủi ro, việc làm.

Gia hạn E-2 dựa vào kết quả vận hành.

“Mentor angel: Chuẩn bị bằng chứng cư trú tại Grenada (nhà ở, hoá đơn, hiện diện…) tối thiểu 3 năm trước khi nộp E-2 – đây là điểm sống còn.”

Chiến Lược Dành Cho Nhà Đầu Tư Việt

Kết hợp mua nhà ở Grenada (an cư/giá trị tài sản) với kế hoạch E-2: xây doanh nghiệp vận hành tại Mỹ; đồng bộ kế hoạch cư trú 36 tháng tại Grenada để thỏa điều kiện “domicile”; song hành cố vấn US counsel và đội Grenada để không đứt gãy chứng cứ.

“Mentor tip: Lập lộ trình 36 tháng: (1) hiện diện Grenada; (2) chuẩn bị enterprise E-2; (3) triển khai, tạo việc làm; (4) tài liệu hóa mọi bước.”

Thị Trường – Sản Phẩm – Rủi Ro: Chọn Đúng Tài Sản Từ Hôm Nay

Trục thị trường chính quanh St. George’s – Grand Anse – La Sagesse. Six Senses La Sagesse (mở 4/2024) dựng chuẩn mới cho phân khúc wellness-luxury; trong khi một số dự án phức hợp từng vướng tranh chấp là bài học về thẩm định pháp lý – nguồn vốn – tiến độ. Cách tiếp cận đúng: đánh giá công suất – ADR – thương hiệu – exit 5 năm.

Điểm Nhấn Luxury: Six Senses La Sagesse

Six Senses chính thức mở cửa tuần 12/4/2024: wellness, sustainability, vị trí La Sagesse – trở thành neo thương hiệu kéo công suất – giá phòng và sức mua BĐS lân cận. Đây là datapoint tích cực cho nhà đầu tư “branded residences”.

“Mentor tip: Với bất động sản quốc tịch Grenada dạng branded, hãy test pipeline khách – chỉ số vận hành thay vì chỉ nhìn yield quảng bá.”

Bài Học Quản Trị Rủi Ro: Kimpton Kawana Bay

Dự án Kimpton Kawana Bay từng vướng tranh chấp/ICSID; Chính phủ đã công bố đạt thỏa thuận và tiếp quản tài sản, tìm nhà phát triển mới. Nhà đầu tư nên đọc kỹ escrow, nguồn vốn, tiến độ trước khi xuống tiền.

“Mentor angel: Ưu tiên dự án đã vận hành phần lớn tiện ích; yêu cầu báo cáo tiến độ độc lập và điều khoản bảo toàn vốn khi trễ hạn.”

Kịch Bản Dòng Tiền & Thoái Vốn 5 Năm

Thay vì “đo” lãi suất ngắn hạn, hãy lập 3 kịch bản với công suất phòng, ADR, RevPAR, chi phí bảo trì, và exit 5 năm theo quy tắc CBI. Các nguồn uy tín xác nhận điều kiện nắm giữ ≥5 năm trước khi bán cho nhà đầu tư kế tiếp.

“Mentor tip: Xây ICR/DSCR cho hoạt động và exit waterfall 5 năm; cộng thêm thuế chuyển nhượng – phí để tránh “slippage” khi bán.”

Bộ Câu Hỏi Khi Chọn Dự Án

Dự án có phê duyệt CBI còn hiệu lực?

Thương hiệu vận hành có track record?

Nguồn vốn & escrow quản lý thế nào?

Quy định bán lại 5 năm áp dụng ra sao?

“Mentor’s call: Bạn đang phân vân La Sagesse – Grand Anse? Tôi sẽ dựng bản đồ giá – chỉ số du lịch – benchmarking để bạn chọn đúng “điểm rơi” tài sản.”

Cấu Trúc Tài Sản Toàn Cầu – Từ SPV, Trust Đến Thuế Cư Trú

Mục tiêu tối hậu của nhà đầu tư Việt: bảo toàn – tăng trưởng – kế thừa. BĐS Grenada là mảnh ghép trong cấu trúc toàn cầu: SPV để tách rủi ro, trust/quỹ gia đình cho kế thừa, và kế hoạch thuế cư trú tối ưu. Hiểu VAT 15% (10% cho lưu trú/đi lặn) và luật thuế sở tại giúp dự liệu dòng tiền ròng.

SPV: Tách Bạch Rủi Ro & Chuẩn Bị Kế Thừa

Sử dụng SPV (tại Grenada hoặc pháp tài phán phù hợp) để nắm tài sản, chuẩn hóa hợp đồng quản lý – bảo hiểm – thuê, giảm rủi ro kiện tụng và thuận lợi chuyển nhượng nội bộ.

“Mentor tip: Tránh đứng tên cá nhân cho tài sản trọng yếu; SPV + biên bản quản trị giúp kiểm soát và tối ưu thuế dài hạn.”

Trust/Quỹ Gia Đình: Biến Tài Sản Thành Di Sản

Thiết kế trust/quỹ gia đình: quy tắc phân bổ, protector, điều khoản “veto” cho tài sản trọng yếu; đính kèm letter of wishes truyền tải giá trị – kỷ luật gia tộc, bảo vệ thế hệ sau.

“Mentor angel: Tách tài sản kinh doanh khỏi tài sản đời sống; mô phỏng stress test thừa kế trong 3 tình huống để lộ rủi ro sớm.”

Thuế & Dòng Tiền: VAT, Thuế Chuyển Nhượng, Vận Hành

Nắm VAT 15%/10% (lưu trú/đi lặn); khi mua – bán áp dụng ALHL/thuế chuyển nhượng/stamp như Phần 2; thêm phí luật sư và vận hành. Các thông số này ảnh hưởng trực tiếp NOI và yield ròng.

“Mentor tip: Tối ưu tổng thể giữa Grenada – Việt Nam – Mỹ theo nơi cư trú thuế từng thành viên; đừng “tối ưu đơn điểm” làm tăng rủi ro kiểm toán.”

Phụ Lục Số Liệu Cập Nhật Nhanh (2024–2025)

NTF: tối thiểu 235.000 USD (trang chính thức IMA Grenada).

BĐS phê duyệt: từ 270.000 USD; một số cấu hình hiển thị 270.000/350.000 USD + Gov. fee 50.000 USD (Application Guide). Giữ ≥5 năm trước khi bán cho ứng viên CBI kế tiếp (nguồn tổng hợp uy tín).

ALHL: 10% giá trị tài sản nếu mua ngoài dự án CBI.

Thuế chuyển nhượng: bán đất: không phải công dân 15%, công dân 5%; bên mua không phải công dân 10%; tài sản khác đất bên bán 10%; stamp ~1%.

VAT: 15% đa số hàng hóa & dịch vụ; 10% cho lưu trú/đi lặn.

E-2: Grenada là treaty country (từ 03/03/1989). NDAA 2023 yêu cầu domicile 3 năm đối với trường hợp quốc tịch qua đầu tư trước khi xin E-2.

Thị trường: Six Senses La Sagesse mở 4/2024, nâng chuẩn wellness-luxury tại Grenada.

“Mentor tip: Mục tiêu rõ + hồ sơ chuẩn + đội ngũ đúng = 80% an toàn trong đầu tư xuyên biên giới.”

Tổng Kết & Hành Động: Định Vị Từ Hôm Nay, Thu Trái Ngọt Ngày Mai

Nếu mục tiêu của bạn là bất động sản Grenada để an cư – đa dạng hóa đồng thời mở lộ trình E-2, hãy tiếp cận theo chiến lược tích hợp: (1) chọn NTF 235.000 USD hay mua nhà ở Grenada theo dự án phê duyệt từ 270.000 USD; (2) nắm ALHL/thuế chuyển nhượng/stamp/VAT để ước tính all-in; (3) dựng kế hoạch “domicile 3 năm” tại Grenada song hành thiết kế doanh nghiệp E-2 tại Mỹ; (4) chuẩn hóa SPV – trust – kế thừa để biến tài sản thành di sản. Khi bức tranh tổng thể rõ, việc chọn dự án, thương hiệu vận hành, điều khoản escrow, timeline thoái vốn 5 năm và hồ sơ pháp lý trở nên mạch lạc, giảm rủi ro và tối ưu hiệu quả. Mentor của bạn ở đây để thẩm định số liệu, sàng lọc cơ hội và dẫn dắt từng bước với chuẩn mực quốc tế.

“Mentor angel: Theo đuổi chuẩn mực (pháp lý – vận hành – tài chính), không chạy theo cam kết ngắn hạn; giá trị thật phản ánh ở khả năng thoái vốn.”

“Mentor’s call: Sẵn sàng 1:1? Gửi tôi mục tiêu – ngân sách – timeline; tôi sẽ thiết kế roadmap 12–36 tháng (danh mục dự án, all-in cost, kế hoạch domicile/E-2) riêng cho gia đình bạn.”

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN GRENADA: QUỐC TỊCH & E-2 MỸ