Bất Động Sản Hy Lạp (Greece): Mua Nhà Ở Nhận Quyền Lợi Kép

"Mua Nhà Ở Nhận Quyền Lợi Kép - Chiến Lược Sở Hữu & Golden Visa"

Tuân thủ & minh bạch: Mua nhà không tự động tạo quyền cư trú hay quốc tịch. Khung thường gọi là Golden Visa Greece thực chất là giấy phép lưu trú dài hạn 5 năm, có thể gia hạn khi đáp ứng điều kiện duy trì theo luật hiện hành. Thông tin sau không thay thế tư vấn pháp lý/thuế/di trú cá nhân hoá. (Quý Anh Chị quan tâm liên hệ để được tư vấn chuyên sâu 1:1)

Executive Summary — “Quyền lợi kép” Là Gì Và Vì Sao Là Hy Lạp?

Chu kỳ giá “hạ nhiệt có kiểm soát”. Ngân hàng Trung ương Hy Lạp (Bank of Greece) công bố Q1/2025 giá căn hộ +6,8% y/y; theo vùng: Athens +5,5%, Thessaloniki +10,0%, other cities +7,3%; cả năm 2024 ~+8,4% (revised). Đây là giai đoạn bình thường hoá sau 2023, thuận lợi cho nhà đầu tư có kỷ luật “chọn điểm rơi”.

Khung 2025 phân vùng rõ: €800.000 (Attica/Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, đảo >3.100 dân); €400.000 (vùng còn lại); €250.000 ngoại lệ cho chuyển đổi phi nhà ở → nhà ở/tu bổ công trình được bảo tồn (phải hoàn tất chuyển đổi trước khi nộp). Đầu tư 01 bất động sản và với tài sản xây sẵn/đã có GPXD thường tối thiểu ~120 m².

Chi phí vào lệnh minh bạch: Tài sản không chịu VAT áp Real Estate Transfer Tax 3% + phụ thu đô thị 3% trên số thuế ⇒ ~3,09%; VAT 24% cho nhà mới đang tạm hoãn đến 31/12/2025 theo chính sách hiện hành.

Cho thuê ngắn hạn siết ở trung tâm Athens: Cấm cấp mới license STR tại 3 quận trung tâm từ 01/01/2025 (được báo cáo gia hạn); đồng thời áp Climate Resilience Fee theo mùa: đỉnh điểm 8 €/đêm với căn hộ/STR thông thường.

Mentor tip: Hãy nhìn Hy Lạp như “neo EUR: lifestyle + yield” trong rổ tài sản toàn cầu của gia đình — trước hết chốt zone €800k/€400k/€250k, rồi mới săn tài sản phù hợp.

“Quyền Lợi Kép” Cụ Thể — Lifestyle Ở Thật & Yield Bền

Trải Nghiệm Sống (Lifestyle)

Athens Riviera (Glyfada–Voula–Vouliagmeni): biển – trường quốc tế – bệnh viện tư – bến du thuyền; kết nối sân bay & CBD.

Athens CBD (Kolonaki–Syntagma–Koukaki): thương hiệu khu phố, tiện ích đi bộ.

Cyclades (Santorini/Mykonos): tài sản legacy lifestyle (tỷ trọng nhỏ trong danh mục), lưu ý zone €800k với đảo >3.100 dân.

Mentor angel: “Luxury” không phải đắt — luxury là hệ thống: vị trí chuẩn, tiện ích chuẩn, vận hành chuẩn.

Thu Nhập Cho Thuê (Yield)

Benchmark 2025: Athens/Hy Lạp thường thấy gross ~4,5–5,0% tuỳ vị trí và chất lượng tòa; Thessaloniki có thể nhỉnh hơn trong một số phân khúc.

Thessaloniki: giá vào lệnh “mềm”, +10,0% y/y Q1/2025; tenant pool sinh viên–chuyên gia dồi dào.

Mentor tip: Đừng “đuổi yield” mà hy sinh 5–8 phút đi bộ ra metro/tram/trường/biển — void sẽ ăn hết phần trăm.

Vì Sao Hy Lạp Cho Nhà Đầu Tư Việt? — Playbook Danh Mục EUR

1) Đa dạng hóa tiền tệ & lối sống châu Âu. Sở hữu nhà ở Athens/Riviera cho ở thật (biển, trường quốc tế, y tế tư), nhưng vẫn khai thác long-let tốt.

2) Nền giá đi lên nhưng không “quá nhiệt”. Nhịp tăng 2024–Q1/2025 đã dịu so với 2023; Athens giữ nhịp +5,5%, Thessaloniki +10,0% (cơ hội “máy in dòng tiền”).

3) Cửa sổ thuế thuận lợi cho new-build. Hoãn VAT 24% đến 31/12/2025 (tuỳ dự án áp dụng theo cơ chế lựa chọn) giúp giảm chi phí vào lệnh cho hàng mới bán lần đầu.

“Mentor’s call: Nhắn “GREECE-START” để nhận one-pager thiết kế mục tiêu (ở thật / yield / kép) và gợi ý vùng tương ứng.”

Khung Golden Visa 2025 — Vùng, Mức, Điều Kiện Cốt Lõi

Ngưỡng Theo Vùng & Quy Tắc Trọng Yếu

€800.000: Attica/Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, đảo >3.100 dân.

€400.000: Các khu vực còn lại của Hy Lạp.

Ngoại lệ €250.000: chuyển đổi phi nhà ở → nhà ở hoặc tu bổ công trình được bảo tồn; phải hoàn tất chuyển đổi trước khi nộp.

Đầu tư 01 bất động sản duy nhất; với tài sản xây sẵn/đã có GPXD thường ≥120 m².

Hạn Chế Sử Dụng & Giao Thời

Một số trường hợp không được dùng tài sản xin giấy phép lưu trú để cho thuê ngắn hạn (tuân thủ hướng dẫn thi hành).

Giai đoạn chuyển tiếp 2024 đã kết thúc; từ 09/2024 áp chuẩn mới.

Mentor tip: Nhắm Athens nhưng muốn tối ưu vốn? Săn case €250k chuyển đổi ở vành đai trung tâm; planning & hoàn công là điều kiện tiên quyết trong hợp đồng mua bán.

Thuế & Phí — Bóc Tách “All-In” Trước Khi Ký

Khi Mua (Acquisition)

Real Estate Transfer Tax (RETT): 3% trên giá trị tính thuế + phụ thu đô thị 3% trên số thuế ⇒ ~3,09% (áp cho tài sản không chịu VAT).

VAT 24% cho nhà mới: tạm hoãn đến 31/12/2025 theo chính sách hiện hành (tùy dự án nhà thầu đăng ký).

Chi phí kèm (tham chiếu thị trường): notary/luật sư/đăng bộ ~1–2%.

Khi Sở Hữu & Vận Hành

ENFIA (thuế tài sản năm): tính theo tài sản tồn tại tại 01/01 mỗi năm; quản lý qua E9 / myAADE.

Climate Resilience Fee (thay stayover tax): áp theo mùa cho khách sạn & short-term rentals; đỉnh điểm 8 €/đêm với căn hộ/STR, mùa thấp 2 €/đêm (khác mức với khách sạn, nhà lớn).

Mentor’s call: Nhắn “COST-SHEET” để nhận file All-in to Close tuỳ biến theo deal (giá + thuế + phí + nội thất + dự phòng).

STR & Long-Let 2025 — Quản Trị Rủi Ro Chính Sách

Athens trung tâm: cấm cấp mới đăng ký STR tại 3 quận từ 01/01/2025 ít nhất 12 tháng; báo chí quốc tế ghi nhận lộ trình gia hạn đi kèm tiêu chuẩn an toàn – ánh sáng – thông gió.

Phí khí hậu theo mùa tác động trực tiếp P&L (đặc biệt mùa cao điểm).

Mentor tip: Nếu mục tiêu “kép”, ưu tiên long-let ≥12 tháng quanh hub việc làm/đại học (Athens CBD – Riviera); STR chỉ là phương án bổ sung khi tuân thủ chuẩn mới.

Bản Đồ Sản Phẩm — Micro-Location Dẫn Quyết Định

Athens (Attica)

CBD (Kolonaki – Syntagma – Koukaki): thương hiệu khu phố, bảo toàn vốn; tiện ích dày.

Athens Riviera (Glyfada – Voula – Vouliagmeni): long-let premium cho gia đình/expat; biển – trường quốc tế – y tế tư; hình ảnh Vouliagmeni minh hoạ.

Piraeus: hưởng lợi cảng & metro; giá vào lệnh “mềm” hơn trung tâm.

Thessaloniki — “Cửa Bắc Balkan”

Giá/m² hợp lý; Q1/2025 +10,0% y/y; tenant pool sinh viên–chuyên gia lớn, dễ tối ưu công suất.

Cyclades (Santorini/Mykonos) — Legacy & Lifestyle

Tài sản kể “câu chuyện gia đình”, tỷ trọng nhỏ trong danh mục; lưu ý ngưỡng €800k theo vùng đảo >3.100 dân.

Mentor’s call: Gõ “GREECE-MAP” để nhận heatmap giá/m² & rent comps theo phường/quận (Athens CBD, Riviera, Thessaloniki).

Lộ Trình 8 Bước — Từ Ý Tưởng Đến Vận Hành (60–90 Ngày)

1- Xác mục tiêu (ở thật / yield / kép) + chọn zone €800k/€400k/€250k.

2- AFM (mã số thuế) & POA (uỷ quyền) nếu cần.

3- Sourcing & Offer — chèn conditions precedent (planning/diện tích ≥120 m² nếu ngưỡng chuẩn; chuyển đổi hoàn tất nếu €250k).

4- Due diligence — kiểm title, quy hoạch, GPXD/chuyển đổi, mốc hoàn công.

5- Notary & Đăng bộ — thanh toán, đăng ký địa chính.

6- Hồ sơ lưu trú dài hạn theo Luật 5100/2024 (Điều 64): 01 bất động sản; điều kiện thanh toán – diện tích – mục đích sử dụng.

7- Thiết lập thuế — khai E9 trên myAADE, theo dõi ENFIA hằng năm (tính theo tài sản tại 01/01).

8- Vận hành — ưu tiên long-let; nếu STR → tuân thủ cấm cấp mới & Climate Fee theo mùa.

Mentor’s call: Gõ “PROCESS-STEP” để nhận Gantt 90 ngày + mẫu offer letter (song ngữ EN/GR) đã cài điều kiện tiên quyết.

Caseplay Theo Tệp Nhà Đầu Tư Việt — Core / Income / Legacy

Family Office — “Neo EUR” + Di Sản

Core: 2BR Athens Riviera €650k–900k (long-let premium: trường quốc tế – y tế – biển).

Legacy: căn lifestyle Santorini/Mykonos (tỷ trọng nhỏ; ngưỡng €800k theo vùng đảo).

Mentor angel: Xây Family Constitution (quyền sở hữu – thụ hưởng – chuyển giao – governance) để biến tài sản thành di sản truyền đời.

Doanh Nhân — “Máy In Dòng Tiền”

Income: 2BR Thessaloniki ~€300k, mục tiêu net ~4%±; đòn bẩy thận trọng, DSCR ≥1,30×.

Mentor tip: Lập Investment Memo 1 trang cho mỗi deal (thesis, comps, yield, exit) — kỷ luật & dễ trình bày với gia đình/IC.

Gia Đình Có Con Du Học — Ở Thật + Cho Thuê

2–3BR Athens CBD/Riviera gần metro & trường quốc tế; cho thuê dài hạn khi căn trống; ưu tiên tòa có concierge – bãi xe – an ninh.

Mentor’s call: Nhắn “PORT-EUR” để nhận 2 cấu trúc danh mục mẫu (Core/Income/Legacy) theo khẩu vị rủi ro.

Rủi Ro & Kiểm Soát — Bảng Kiểm Không Được Sai

Biến động khung 5100/2024 (vùng, mức €800k/€400k/€250k; 01 tài sản; ≥120 m²; cấm STR cho tài sản dùng hồ sơ…): theo dõi hướng dẫn thi hành mới nhất.

STR & phí khí hậu: cấm cấp mới ở trung tâm Athens (ít nhất 2025) và Climate Resilience Fee mùa cao điểm 8 €/đêm cho STR — ảnh hưởng trực tiếp NOI.

Rủi ro chuyển đổi €250k: giấy phép, PCCC, hoàn công trước khi nộp — không đạt là “out”.

Lãi suất EUR & tín dụng: stress-test +200–300 bps; chuẩn bị refi khi thị trường thuận lợi.

Mentor tip: Luôn có Plan B = long-let 24–36 tháng nếu STR siết thêm; ký SLA rõ với đơn vị quản lý.

Lời Kết — Luxury Is A System

“Quyền lợi kép” ở Hy Lạp không dừng ở một giao dịch. Đó là kiến trúc tài sản EUR dung hoà chất sống châu Âu và dòng tiền bền vững, được vận hành bằng kỷ luật số liệu và tuân thủ luật lệ. Khi bạn chọn đúng vùng – đúng tòa – đúng cấu trúc, bạn đang bồi đắp độ bền vốn theo chu kỳ dài, mở rộng biên an toàn cho dòng tiền gia đình, và kiến tạo câu chuyện di sản cho thế hệ tiếp theo.

Mentor’s call : Gửi (1) ngân sách, (2) mục tiêu: ở thật / yield / kép, (3) khu ưu tiên: Athens CBD/Riviera, Thessaloniki, Cyclades. Tôi sẽ phản hồi shortlist 6–8 căn + file All-in & Yield + timeline thủ tục (không cam kết kết quả cư trú).

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền – HCM: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên hơn 30 quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: Hơn 50.000 chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN HY LẠP (GREECE)