Bất động sản Dubai & Abu Dhabi: Golden Visa, Mở doanh nghiệp

"Lộ Trình Mua Nhà, Golden Visa Và Mở Doanh Nghiệp Tối Ưu"

Nếu bạn tìm kiếm nơi ở chuẩn “resort living” cho gia đình, dòng tiền USD ổn định, và một trụ cột pháp lý–thuế vụ tinh gọn cho cấu trúc tài sản đa quốc gia, bất động sản Dubai & Abu Dhabi (UAE) là một lời giải sắc bén. Bài viết này dẫn dắt bạn từ giá–quy trình–visa đến mở doanh nghiệp và cấu trúc holding.

"Vì Sao Dubai & Abu Dhabi Đang Đứng Trên Bản Đồ Tài Sản Toàn Cầu?"

Động lực tăng trưởng định lượng rõ rệt: Nửa đầu 2025, thị trường nhà ở Dubai ghi nhận ~95.000 giao dịch (ước tính), giá trị bán Q2 đạt ~AED 154 tỷ, với tăng trưởng giá nhà 12 tháng khoảng 14% (căn hộ +13%, villa +16%). Tại Abu Dhabi, giá căn hộ tăng gần 14%/năm, villa tăng ~11%/năm; giá thuê căn hộ tăng gần 14% trong Q2/2025. Các chỉ báo này cho thấy cầu ở thực và đầu tư vẫn bền bỉ.

Khung pháp lý–quyền sở hữu minh bạch: Người nước ngoài được mua sở hữu lâu dài (freehold) tại các khu được chỉ định ở Dubai; Abu Dhabi cho phép sở hữu tại 9 “Investment Areas” như Yas, Saadiyat, Reem, Al Raha Beach, Masdar… — một nền tảng pháp lý rõ ràng, có sổ hồng (Title Deed) và đăng ký tập trung.

Golden Visa & môi trường thuế cạnh tranh: Nhà đầu tư sở hữu bất động sản tối thiểu AED 2 triệu có thể xét Golden Visa (5–10 năm tùy diện), cho phép bảo lãnh gia đình, không cần sponsor, không bị giới hạn 6 tháng ngoài lãnh thổ; UAE không đánh thuế thu nhập cá nhân, VAT 5%, Corporate Tax 9% (với cơ chế 0% cho “Qualifying Free Zone Person” trên qualifying income).

Hệ sinh thái doanh nghiệp–tài chính quốc tế: Mainlands cho phép 100% sở hữu nước ngoài đa số ngành; Free Zone (DIFC, ADGM, DMCC…) cung cấp hạ tầng pháp lý Anglo-Saxon, trọng tài quốc tế, ngân hàng toàn cầu, mở tài khoản doanh nghiệp thuận lợi. Lựa chọn cấu trúc Holding/SPV giúp bảo toàn tài sản, cô lập rủi ro, tối ưu thừa kế.

“Mentor tip: Hãy nhìn UAE như một “neo đậu” dài hạn cho gia đình & tài sản: nhà ở + Golden Visa + legal entity = một tam giác an toàn–tăng trưởng–thanh khoản.”

Toàn Cảnh Thị Trường Bất Động Sản: Dubai Vs Abu Dhabi

Để “vào lệnh” đúng, ta cần số liệu như một la bàn. Phần này tóm tắt hiệu suất giá–thuê, khối lượng giao dịch, pipeline nguồn cung và các sáng kiến mới (First-Time Home Buyer Programme) để bạn định vị mức giá mục tiêu, thời điểm giải ngân và vùng tối ưu cho nhu cầu ở/cho thuê.

Hiệu Suất Giá Bán 12 Tháng Gần Nhất

Dubai: Giá nhà tăng gần 14% 12 tháng đến 6/2025; căn hộ ~13%, villa ~16%. Q2/2025 giá trị giao dịch ~AED 154 tỷ; H1/2025 ~95.000 giao dịch.

Abu Dhabi: Giá căn hộ tăng ~14%, villa ~11% (b/q), phản ánh cầu bền ở các cụm Saadiyat, Al Reem, Yas.

“Mentor angel: Định giá mục tiêu nên đặt theo “band” cộng/trừ 5–8% so với chỉ báo khu vực, kèm test sức chịu thuê thực tế 3–5 năm.”

Giá Thuê & Xu Hướng Chi Phí Thuê

Dubai: Giá thuê bình quân tăng ~7,2%/năm đến 6/2025; một số phân khúc hạ nhịp theo mùa, nhưng nền cầu dài hạn ổn định.

Abu Dhabi: Giá thuê căn hộ tăng gần 14%/năm; villa tăng ~5%/năm, lợi suất “rental yield” thực tế tốt hơn ở các đảo và waterfront.

“Mentor tip: Ưu tiên tài sản có hệ số tăng giá + tăng thuê đồng thuận; hạn chế mua yield “ảo” do khuyến mãi ngắn hạn.”

Động Lực Cầu: Dòng Vốn Toàn Cầu, Visa Dài Hạn, Du Lịch

UAE dẫn đầu khu vực về du lịch & khách lưu trú; công suất phòng 82–84%, ADR & RevPAR tăng mạnh YTD 2025; với luồng HNWI kỷ lục, tài sản “branded residences”/waterfront được săn đón.

“Mentor angel: Đặt cược vào “điểm đến” có câu chuyện quốc tế và hạ tầng biểu tượng (biển, trường quốc tế, trung tâm tài chính) — tài sản bền giá qua chu kỳ.”

Nguồn Cung Mới & Sáng Kiến “First-Time Home Buyer Programme”

Dubai triển khai chương trình hỗ trợ người mua lần đầu (liên minh DLD + DET + 13 developer + 5 ngân hàng), ưu tiên sản phẩm đến AED 5 triệu; pipeline đến 2029 ~300.000 căn (ước tính), giúp thị trường dần cân bằng hơn về dài hạn.

“Mentor tip: Khi pipeline lớn, hãy chọn “điểm hiếm” (view, layout, vị trí lô góc, tòa ít căn) thay vì đuổi theo khuyến mãi đại trà.”

Quy Trình Mua Nhà Ở Dubai & Abu Dhabi: A→Z Chuẩn Mentor

Từ pre-approval vay, chọn sản phẩm (off-plan/ready), ký MOU, NOC developer, đến chuyển nhượng tại Trustee/DLD (Dubai) hay DMT/ADREC (Abu Dhabi), mỗi bước đều có checklist và phí chuẩn. Phần này là “sổ tay tác chiến” để bạn chốt deal chỉn chu, giảm rủi ro, tối ưu chi phí.

Chuẩn Bị Tài Chính & Vay

Người mua thường đặt cọc 10% khi ký MOU (Form F); người nước ngoài có thể vay (LTV tùy hồ sơ).

Dubai: Phí đăng ký DLD 4% giá trị giao dịch (thanh toán tại Property Registration Trustee), ngoài phí hành chính/NOC.

Abu Dhabi: Phí đăng ký 2% tại DMT/ADREC (một số khoản phí hành chính bổ sung).

“Mentor tip: Dự phòng 6–7% giá mua cho phí–thuế–hoa hồng; đừng “max out” dòng tiền ngay lần đầu.”

Chọn Sản Phẩm: Off-Plan Vs Ready & Lưu Ý Pháp Lý

Dubai Off-plan: Luật Escrow bắt buộc, dự án/đơn vị off-plan phải đăng ký Oqood – tiền trả theo tiến độ và giải ngân theo kiểm soát.

Abu Dhabi Off-plan: Giao dịch do ADREC/DARI quản lý; đăng ký, escrow, và các giấy phép quảng cáo off-plan theo hệ thống tập trung.

“Mentor angel: Chỉ mua off-plan của developer có escrow, Oqood/DARI đầy đủ; kiểm tra tiến độ, lịch bàn giao và điều khoản hoàn–huỷ.”

Ký MOU, NOC & Chuyển Nhượng

Dubai: Ký MOU (Form F), đặt cọc; xin NOC từ developer; đến Trustee Office để chuyển nhượng, nộp 4% DLD; cấp Title Deed.

Abu Dhabi: Đăng ký hợp đồng mua bán, nộp 2% phí; hoàn tất thủ tục cấp Title Deed trên DARI/ADREC.

“Mentor tip: Sử dụng escrow agent/luật sư hoặc broker hạng A; rà kỹ lệ phí ẩn (NOC, trustee, admin) trước khi ký.”

Freehold Khu Vực & Quyền Sở Hữu Người Nước Ngoài

Dubai: Người nước ngoài được sở hữu freehold tại các “Designated Areas”.

Abu Dhabi: Người nước ngoài sở hữu tại 9 khu đầu tư: Yas, Saadiyat, Reem, Mariyah, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sedairah, Al Reef, Masdar City.

“Mentor angel: Ưu tiên khu có trường quốc tế, bãi biển/canal, metro/đại lộ — đây là “điểm bám” giá và thanh khoản.”

Golden Visa UAE Qua Bất Động Sản: Điều Kiện, Quyền Lợi, Quy Trình

Golden Visa là cơ chế lưu trú dài hạn, phù hợp gia đình/doanh nhân cần “nhà–trường–công việc” ổn định, không cần sponsor, thời hạn 5–10 năm tùy diện. Dưới đây là tiêu chí cho nhà đầu tư bất động sản và “bí quyết” chuẩn bị hồ sơ.

Điều Kiện Chính (Nhà Đầu Tư Bất Động Sản)

Giá trị tối thiểu: Sở hữu 1 hoặc nhiều BĐS tổng từ AED 2.000.000. Có thể vay từ ngân hàng địa phương được phê duyệt.

Abu Dhabi: Chấp nhận tài sản thế chấp nếu equity ≥ AED 2.000.000; off-plan/ready theo tiêu chí DMT/ADRO.

“Mentor tip: Giữ cấu trúc vốn minh bạch (equity–vay) và chứng từ nguồn tiền sạch; chọn dự án được cơ quan nhà đất xác nhận giá trị.”

Quyền Lợi Nổi Bật

Không cần sponsor; được ở ngoài UAE > 6 tháng mà vẫn giữ hiệu lực; bảo lãnh vợ/chồng, con (không giới hạn tuổi theo diện Golden), người giúp việc không giới hạn; xử lý “One Touch Service”.

“Mentor angel: Với gia đình có con học quốc tế, Golden Visa giảm rủi ro thủ tục và tạo “điểm neo” pháp lý ổn định.”

Quy Trình & Hồ Sơ Mấu Chốt

Thư xác nhận sở hữu từ Land Department (Dubai) hoặc DMT/ADREC (Abu Dhabi).

Chứng nhận giá trị (đặc biệt nếu tài sản thế chấp), bảo hiểm y tế, EID/biometrics theo yêu cầu.

“Mentor tip: Đi theo flow: Title Deed/SPA → Thư xác nhận giá trị → ICP/GDRFA nộp trực tuyến → kiểm tra y tế/EID → dán visa.”

Những Lỗi Thường Gặp

Mua tài sản < AED 2 triệu; equity sau vay < AED 2 triệu (ở Abu Dhabi).

Không tính chi phí phụ (DLD 4%/DMT 2%, NOC, trustee).

“Mentor’s call: Bạn có tài sản đã sở hữu tại UAE? Gửi tôi Title Deed/SPA ẩn thông tin nhạy cảm — tôi rà eligibility Golden Visa và đề xuất tối ưu ngay.”

Mở Doanh Nghiệp Tại Dubai & Abu Dhabi: Mainland, Free Zone & Cấu Trúc Holding

Mục tiêu: tách bạch rủi ro, tối ưu thuế–pháp lý, và “chạy” được ngân hàng–tài khoản quốc tế. Ta chọn giữa Mainland (toàn UAE) và Free Zone (DIFC, ADGM, DMCC…), kết hợp SPV/Holding để nắm bất động sản và hoạt động thương mại.

Mainland Vs Free Zone & Quyền Sở Hữu 100%

Mainland: 100% sở hữu nước ngoài cho đa số ngành (theo luật 2020 & danh mục của từng emirate).

Free Zone: DIFC/ADGM (tài chính, trọng tài), DMCC/IFZA (thương mại), RAKEZ/SHAMS (sản xuất–media)… (lựa chọn theo hoạt động & ngân hàng mục tiêu).

“Mentor tip: Với hoạt động B2B quốc tế, setup Free Zone + tài khoản multi-currency; nếu bán trong nội địa, cân nhắc Mainland hoặc “dual license”.”

Thuế Vụ: Corporate Tax 9%, VAT 5% & Cơ Chế 0% Cho Free Zone Đủ Điều Kiện

VAT: Chuẩn 5% trên hầu hết hàng hóa–dịch vụ.

Corporate Tax: Chuẩn 9% lợi nhuận; ngưỡng 0% đến AED 375.000; QFZP được 0% trên qualifying income, phải đáp ứng điều kiện de minimis: ≤5% hoặc ≤AED 5 triệu doanh thu không đủ điều kiện; yêu cầu substance, sổ sách kiểm toán.

Thuế TNCN: Không đánh thuế thu nhập cá nhân; đầu tư cá nhân (tiền gửi, BĐS cá nhân) ngoài phạm vi CT.

Cấu Trúc Holding/SPV Cho Bất Động Sản & Tài Sản Tài Chính

ADGM/DIFC cho phép SPV/Holding theo chuẩn luật Anh; hữu ích để giữ BĐS, IP, cổ phần; phân tầng UBO–trust–foundation; kết hợp DTA network của UAE (rộng ~193 hiệp định/hiệp ước).

“Mentor tip: BĐS để ở có thể đứng tên cá nhân (đơn giản), BĐS cho thuê/đa tài sản nên qua SPV để tách rủi ro và kế thừa.”

Ngân Hàng, KYC & Substance

Lập hồ sơ UBO, bằng chứng địa chỉ, hợp đồng, website, hóa đơn…; duy trì substance (văn phòng/nhân sự/ban giám đốc) theo thực tế.

Lập board minutes định kỳ, kiểm toán năm để duy trì QFZP.

“Mentor’s call: Cho tôi biết ngành nghề–thị trường–doanh thu dự kiến 12 tháng — tôi sẽ phác thảo cấu trúc Mainland/Free Zone/Holding và checklist ngân hàng.”

Chiến Lược Cho Người Việt: 3 “Playbook” Tinh Gọn

Người Việt/Việt kiều muốn đa dạng hóa tài sản quốc tế, bảo toàn gia sản và tạo nền học tập–sống chất lượng cho gia đình có thể dùng 3 playbook dưới đây. Mỗi playbook tối ưu một mục tiêu: an cư, dòng tiền, và mở rộng doanh nghiệp.

Playbook 1 – “An Cư & Trường Học” (Dubai)

Mua căn hộ 2–3 phòng ngủ tại Dubai Marina/Creek Harbour/JBR (freehold) phục vụ ở/cho thuê linh hoạt; chuẩn bị Golden Visa theo bất động sản ≥ AED 2 triệu; mở công ty dịch vụ tư vấn/tech để có giấy tờ lao động–ngân hàng.

“Mentor tip: Ưu tiên tòa có hồ bơi–gym–bãi biển/metro; kiểm tra service charge và lịch bảo trì để kiểm soát OPEX.”

Playbook 2 – “Waterfront & Yield Ổn Định” (Abu Dhabi)

Mua căn hộ tại Saadiyat/Yas/Reem (giá–thuê tăng tốt 2025), cho thuê dài hạn; phí đăng ký 2%; cân nhắc thế chấp với equity ≥ AED 2 triệu nếu hướng Golden Visa.

“Mentor angel: Tận dụng “đảo” + tiện ích trường–bãi biển–bệnh viện — đây là combo níu giữ người thuê dài hạn.”

Playbook 3 – “Doanh Nhân Toàn Cầu” (Holding + Business)

Lập SPV ADGM/DIFC giữ BĐS/ cổ phần; công ty hoạt động ở DMCC/IFZA (0% trên qualifying income nếu là QFZP); VAT 5% và CT 9% cho phần không đủ điều kiện; dùng mạng DTA để tối ưu khấu trừ/cộng trừ thuế quốc tế.

“Mentor tip: Luôn có auditor & tax advisor đồng hành năm đầu — chi phí tư vấn nhỏ, cái giá “mất QFZP” thì rất lớn.”

Rủi Ro & Kiểm Soát

Market timing: Hạn chế FOMO giai đoạn dòng tiền chậm; chỉ giải ngân khi qua due diligence.

Pháp lý off-plan: Phải có escrow & đăng ký Oqood/DARI; đọc kỹ điều khoản hoàn–huỷ.

Thuế–kế toán: Không xem nhẹ VAT/CT; sai phạm có thể mất ưu đãi Free Zone.

“Mentor’s call: Bạn đang ở đâu trong 3 playbook? Inb 1 câu “An cư/Yield/Doanh nghiệp” — tôi dựng mô hình tài chính & timeline private cho bạn.”

Phụ Lục Phí–Thuế–Checklist Nhanh

Dubai: Phí đăng ký DLD 4% (người mua thường chịu), phí trustee/NOC/adm.

Abu Dhabi: Phí đăng ký 2% (DMT/ADREC) + phí hành chính; off-plan đăng ký DARI.

Thuế: VAT 5%; CT 9% (0% đến AED 375.000; Free Zone đủ điều kiện 0% trên qualifying income; de minimis ≤5% hoặc ≤AED 5 triệu).

Golden Visa BĐS: Giá trị ≥ AED 2 triệu; chấp nhận vay ngân hàng địa phương; ADRO yêu cầu equity tối thiểu với tài sản thế chấp.

Sở hữu nước ngoài: Freehold tại khu chỉ định (Dubai); 9 khu đầu tư ở Abu Dhabi (Yas, Saadiyat, Reem…).

Escrow/Oqood/DARI: Bắt buộc với off-plan để bảo vệ người mua.

Tổng Kết & Lời Mời Hành Động

Trong bức tranh bất động sản Dubai & Abu Dhabi, bạn đang đứng trước một hệ sinh thái hiếm: giá–thuê tăng trưởng, khung pháp lý minh bạch, Golden Visa linh hoạt cho gia đình, và môi trường thuế cạnh tranh cho doanh nghiệp. Nếu mục tiêu của bạn là một “tam trụ” bền vững — nhà ở chất lượng, dòng tiền thuê ổn, và cấu trúc pháp nhân tối ưu — UAE cho phép bạn lắp ghép ba mảnh ghép này vào cùng một toạ độ, rồi mở rộng ra toàn cầu qua mạng hiệp định thuế và hạ tầng tài chính quốc tế. Bước kế tiếp chỉ đơn giản là chuyển nhu cầu thành bản thiết kế: ngân sách–timeline–ưu tiên sống/đầu tư.

“Mentor tip: Vẽ 3 kịch bản ngân sách (base, stretch, conservative), test yield & phí 5 năm — quyết theo dữ liệu, không theo cảm tính.”
“Mentor angel: Mọi thứ đều bắt đầu từ một “term sheet” cá nhân hoá: nhà nào, visa diện gì, công ty đặt ở đâu.”
“Mentor’s call: Đăng ký tư vấn 1:1 với chúng tôi — gửi tiêu chí & hồ sơ rút gọn (ẩn thông tin nhạy cảm). Chúng tôi sẽ xây roadmap 90 ngày: chọn tài sản → Golden Visa → cấu trúc doanh nghiệp/ngân hàng.”

Bài Viết Cùng Chủ Đề

Dubai & Abu Dhabi (UAE) - Bất Động Sản & Golden Visa

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

BẤT ĐỘNG SẢN DUBAI & ABU DHABI (UAE)