Bất Động Sản Đảo Síp (Cyprus): Mua Nhà Ở Nhận Quyền Lợi Kép

"Mua Nhà Ở Nhận Quyền Lợi Kép - Chiến Lược Golden Visa"

Luxury mentor playbook dành cho nhà đầu tư Việt muốn chuẩn hoá cấu trúc tài sản đa quốc gia, hướng tới doanh nhân toàn cầu và một “second home” tại châu Âu.

Cyprus 2025–2026: Vì Sao Đảo Síp Đang Hút Dòng Vốn Việt?

Bức Tranh Vĩ Mô & Pháp Lý (Tính Đến 08/2025)

Thành viên EU, sử dụng đồng EUR: ổn định tiền tệ, khung pháp lý minh bạch, toà án theo thông lệ châu Âu; tiếng Anh phổ biến trong kinh doanh và dịch vụ chuyên nghiệp.

Thường trú theo Quy định 6(2) (thường được thị trường gọi là golden visa cyprus): cách tiếp cận “an cư trước, cư trú dài hạn sau”. Bản chất là thẻ thường trú dựa trên đầu tư hợp lệ; không phải quốc tịch. Nghĩa vụ cốt lõi: ghé Cyprus ít nhất 1 lần mỗi 2 năm, duy trì khoản đầu tư/thu nhập tối thiểu/bảo hiểm y tế, không lao động hưởng lương tại Cyprus; được làm Giám đốc doanh nghiệp đã đầu tư và nhận cổ tức.

Trạng thái Schengen: Cyprus chưa thuộc khối Schengen ở thời điểm 08/2025; đang trong lộ trình kỹ thuật để xin dỡ kiểm soát biên giới nội khối. Do đó thẻ cư trú Cyprus không mặc định cho phép đi lại tự do Schengen.

5 Lý Do Khiến Đảo Síp “Vào Form” Với Nhà Đầu Tư Việt

Quyền lợi kép: tài sản + hiện diện pháp lý dài hạn — phù hợp chiến lược Family Office/Global Assets khi cần một điểm neo EU ổn định.

Điều kiện duy trì linh hoạt — yêu cầu ghé đảo 1 lần/2 năm, thuận tiện cho doanh nhân di chuyển nhiều.

Hạ tầng quốc tế đầy đủ — Larnaca (LCA) & Paphos (PFO) kết nối châu Âu–Trung Đông thuận tiện; dịch vụ y tế tư nhân, trường quốc tế tiếng Anh phát triển tại Limassol, Nicosia, Paphos.

Môi trường thuế thân thiện cho cấu trúc dòng tiền — cơ chế non-domiciled (khi trở thành cư trú thuế tại Cyprus) có thể giúp giảm/miễn SDC trên cổ tức/lãi theo điều kiện; CIT 12,5% cho doanh nghiệp đặt tại Cyprus.

Mentor Angel — “Tư Duy Neo-Âu”: Hãy xem Cyprus như neo chiến lược: một địa chỉ ở EU để an cư – đặt con học – tổ chức tài sản, đồng thời mở cánh cửa vận hành dòng tiền nghỉ dưỡng.

Golden Visa Cyprus - Thường Trú Theo Quy Định 6(2)

Ngưỡng Đầu Tư & 4 Lựa Chọn Hợp Lệ

Tối thiểu 300.000 EUR (chưa gồm VAT, khi áp dụng), theo một trong các lựa chọn:

Nhà ở mới (first sale): căn hộ/nhà từ chủ đầu tư; có thể tới 2 căn, tổng đạt ngưỡng.

Bất động sản thương mại: văn phòng, cửa hàng, khách sạn (cho phép tài sản mua lại – secondary).

Cổ phần công ty Cyprus: doanh nghiệp có hiện diện thực & ≥ 5 nhân sự tại Cyprus.

Quỹ đầu tư tại Cyprus: AIF/AIFLNP/RAIF do tổ chức quản lý quỹ được cấp phép quản lý.

Hồ Sơ Chuẩn (A–Z): Hộ chiếu; lý lịch tư pháp (nước gốc/nơi cư trú); bảo hiểm y tế quốc tế; tờ khai thuế & chứng minh thu nhập; hợp đồng mua bán (SPA) & biên lai; xác nhận ngân hàng về nguồn tiền; giấy tờ hôn nhân/khai sinh; ảnh & sinh trắc khi được yêu cầu.

Yêu Cầu Thu Nhập, Tài Liệu & Dòng Tiền Gia Đình

Thu nhập tối thiểu chứng minh từ ngoài Cyprus: 50.000 EUR/năm cho đương đơn; +15.000 EUR cho vợ/chồng; +10.000 EUR/mỗi con phụ thuộc. Nguồn tiền: lương, cổ tức, lãi, cho thuê, hưu trí…

Người phụ thuộc: vợ/chồng và con phụ thuộc (nhóm 18–25 tuổi phải đáp ứng điều kiện học tập/phụ thuộc). Cha mẹ/cha mẹ vợ/chồng không còn đủ điều kiện gộp chung từ 05/2023.

Nghĩa vụ duy trì: ghé Cyprus ít nhất 1 lần mỗi 2 năm; không tham gia lao động hưởng lương tại Cyprus; có thể làm Giám đốc không lương và nhận cổ tức từ công ty mà mình góp vốn.

Kiểm soát hàng năm: cơ quan di trú có thể yêu cầu nộp bằng chứng duy trì khoản đầu tư, bảo hiểm y tế, lý lịch tư pháp sạch, và thu nhập tối thiểu.

Mentor Tip — “Checklist 15 Ngày”: Gom đủ thu nhập – nguồn tiền – hồ sơ tài sản theo mẫu, đồng thời mở tài khoản ngân hàng Cyprus sớm để tối ưu tiến độ. Mentor’s Call: Gõ “6(2)-READY” để nhận checklist tiếng Việt theo vai trò từng thành viên.

Lộ Trình 6 Bước: Mua Nhà Ở Đảo Síp & Nhận Thường Trú

Bước 1: Định Nghĩa Mục Tiêu & Ngân Sách: Xác định trường hợp sử dụng: ở thực, second home nghỉ dưỡng, hay vận hành cho thuê. Khung ngân sách thường thấy: 300k–700k EUR cho căn hộ/nhà ở ven biển hoặc trung tâm đô thị.

Bước 2: Chọn Khu Vực Chiến Lược: Limassol, Paphos, Larnaca:

– Limassol: trung tâm dịch vụ tài chính, cộng đồng quốc tế mạnh, thanh khoản cao.

– Paphos: thiên về second home – nghỉ dưỡng gia đình; tỷ trọng người mua ngoại quốc cao.

– Larnaca: hưởng lợi sân bay quốc tế, quỹ đất ven biển đang tạo sóng mới ở phân khúc căn hộ.

Bước 3: Thẩm Định Pháp Lý (Due Diligence): Kiểm tra first-sale, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng/escrow, quyền sở hữu (Title Deeds), điều khoản bàn giao & bảo hành.

Bước 4: Đặt Cọc & Ký SPA – Chốt giá, tiến độ thanh toán, quy định VAT/transfer fees, điều khoản phạt chậm bàn giao, và quyền thay thế tài sản tương đương nếu phát sinh.

Bước 5: Nộp Hồ Sơ Thường Trú – Chuẩn hóa bộ hồ sơ, đóng phí nhà nước, đặt lịch sinh trắc khi được yêu cầu. Thời gian xử lý thực tế trên thị trường thường ghi nhận vài tháng nếu hồ sơ chuẩn.

Bước 6: Nhận Thẻ & Vận Hành Tài Sản – Sau khi nhận thẻ, tiến hành đăng ký điện/nước, quản lý tài sản cho thuê (nếu có), và thiết lập lịch ghé đảo 2 năm/lần để duy trì tư cách.

Mentor’s Call — “Roadmap Call 30’”: Gửi trước mục tiêu – ngân sách – khu vực ưa thích để tôi vẽ sơ đồ 6 bước, tối ưu theo nhu cầu học tập con cái & kế hoạch dòng tiền.

Chi Phí, Thuế & Dòng Tiền Vận Hành

Thuế & Phí Khi Mua

VAT chuẩn 19%. VAT 5% áp dụng cho 130 m² đầu tiên của nhà ở chính nếu thỏa đồng thời các ngưỡng: giá trị ≤ 350.000 EUR, tổng diện tích xây dựng ≤ 190 m², tổng giá trị giao dịch ≤ 475.000 EUR (luật sửa đổi hiệu lực 16/06/2023, có giai đoạn chuyển tiếp).

Transfer fees (chỉ áp dụng khi không chịu VAT, tức tài sản resale): biểu luỹ tiến 3%–5%–8% theo bậc; giảm 50% so với mức tiêu chuẩn. Nếu giao dịch chịu VAT, không thu transfer fees.

Stamp duty: ~0,15% cho phần giá trị 5.001–170.000 EUR, và 0,2% cho phần >170.000 EUR; trần tối đa 20.000 EUR/hợp đồng.

Cấu Trúc Sở Hữu & Thuế Thu Nhập

Cá nhân vs. Công ty Cyprus vs. Holding/Trust: tuỳ mục tiêu kế thừa & bảo vệ tài sản. CIT 12,5% (đang có đề xuất tăng cho một số nhóm lớn theo thông lệ quốc tế).

Chế độ non-domiciled: cá nhân cư trú thuế tại Cyprus nhưng không có “domicile” theo SDC sẽ không chịu SDC trên cổ tức/lãi (và phần lớn trường hợp cho thuê chịu SDC theo công thức riêng), giúp tối ưu dòng cổ tức từ công ty Cyprus hoặc nước ngoài.

CGT & các lệ phí khác: có quy định riêng cho BĐS tại Cyprus; lưu ý levy 0,4% cho Quỹ CAEDB khi chuyển nhượng.

Mentor Tip — “Ba Lớp Bảo Vệ Dòng Tiền”: (1) Chọn khu có cầu quanh năm, (2) Hợp đồng quản lý có KPI công suất/ADR, (3) Quỹ dự phòng 6–9 tháng chi phí. Mentor’s Call: Nhắn “CASHFLOW” để nhận file Excel mô phỏng 10 năm.

Chọn Khu Vực & Dự Án: Limassol – Paphos – Larnaca

Limassol — Nhịp Sống Đô Thị Biển: Trung tâm dịch vụ & tài chính; lượng giao dịch giá trị cao; hạ tầng tiện ích & trường quốc tế phong phú. Tỷ trọng giao dịch hạng sang dẫn đầu đảo.

Paphos — Second Home & Gia Đình: Tập trung người mua ngoài EU; “khí hậu nghỉ dưỡng” rõ nét; nhiều compound thấp tầng; tệp khách du lịch ổn định.

Larnaca — Động Lực Mới: Lợi thế sân bay quốc tế; chu kỳ dự án ven biển mới đang kéo nhu cầu ở thực và cho thuê trung hạn; biên lợi suất tốt ở phân khúc căn hộ.

Mentor Angel — “Định Vị Theo Mục Tiêu”: Nếu ưu tiên cho thuê ổn định, cân nhắc Larnaca/Paphos gần biển & tiện ích; nếu ưu tiên mạng lưới doanh nghiệp, chọn Limassol. Mentor’s Call: Gõ “MAP-CY” để nhận bản đồ nhiệt theo tiêu chí gia đình bạn.

Quản Trị Rủi Ro & Kiểm Soát Pháp Lý

Checkpoint Pháp Lý Bắt Buộc

Xác minh first-sale, giấy phép xây dựng, Title Deeds, tình trạng giải chấp; yêu cầu escrow/bảo lãnh ngân hàng cho thanh toán theo tiến độ.

Điều khoản bàn giao, tiêu chuẩn hoàn thiện, bảo hành; cơ chế thay thế tài sản tương đương nếu dự án thay đổi.

Rủi Ro Tài Chính & Tỷ Giá

Rủi ro tiến độ (off-plan), chi phí xây dựng, EUR/VND; giải pháp: chia đợt thanh toán, hedge tỷ giá, dự phòng tăng chi phí nội thất.

Tuân Thủ Duy Trì Thường Trú

Duy trì khoản đầu tư, bảo hiểm y tế, ghé đảo 1 lần/2 năm; sẵn sàng cung cấp bằng chứng khi cơ quan di trú rà soát.

Mentor Tip — “Bộ Lọc 12 Điểm”: Chọn dự án vượt 12 tiêu chí (pháp lý, vị trí, năng lực chủ đầu tư, quản lý vận hành, thanh khoản). Mentor’s Call: Nhập “DD-12” để nhận bộ câu hỏi thẩm định.

Checklist Chuẩn Bị & Lịch Trình 180 Ngày

Hồ Sơ Cá Nhân & Gia Đình: Hộ chiếu, giấy kết hôn, khai sinh; lý lịch tư pháp (dịch & hợp pháp hoá), bảo hiểm y tế quốc tế.

Hồ Sơ Tài Chính: Tờ khai thuế mới nhất; sao kê 12 tháng; hợp đồng/nguồn thu thụ động; chứng nhận nguồn tiền; xác nhận chuyển tiền.

Hồ Sơ Bất Động Sản: Đặt cọc/SPA; biên lai thanh toán tối thiểu; xác nhận first-sale; bản vẽ, tiêu chuẩn hoàn thiện.

Mentor’s Call — “TIMELINE”: Nhắn “TIMELINE” để nhận Gantt Chart 6 tháng: chọn dự án → nộp hồ sơ → sinh trắc → nhận thẻ.

Kết Bài — Quyền Lợi Kép: An Cư & Cư Trú Dài Hạn

Nếu bạn tìm một ngôi nhà Địa Trung Hải vừa chăm sóc gia đình, vừa mở cánh cửa thường trú nhân đảo Síp (Reg 6(2)) để kết nối châu Âu, Cyprus là lựa chọn quyền lợi kép: sở hữu tài sản + ổn định hiện diện pháp lý. Tôi ở đây để làm cố vấn đồng hành — chuẩn hoá cấu trúc tài sản, thiết kế chiến lược dòng tiền, và dẫn bạn đi qua từng bước thủ tục một cách tinh gọn.

Mentor’s Call — “Private 1:1”: Đặt lịch 30’ để nhận chiến lược 6(2) may đo theo profile thuế – mục tiêu gia đình – khẩu vị rủi ro, kèm shortlist 3 dự án phù hợp ngân sách.