Bất Động Sản Úc: Mua Nhà Ở & Quy Định Mới Người Việt Cần Biết

"Mua Nhà Ở Úc - Những Quy Định Mới 2025 Cần Biết"

Bài viết này tổng hợp, cô đọng và cập nhật mới nhất về bất động sản Úc dành cho nhà đầu tư và gia đình người Việt: từ quy định mua nhà, phí–thuế từng bang, lộ trình giao dịch an toàn đến bức tranh thị trường tại Sydney, Melbourne, Brisbane, Gold Coast. Giọng điệu mentor dẫn dắt, luxury, hướng tới cấu trúc tài sản toàn cầu.

"Vì Sao Úc Đáng Có Trong Danh Mục Tài Sản Toàn Cầu Của Người Việt?"

Nền tảng vĩ mô & lãi suất: Ngân hàng Trung ương Úc (RBA) đã hạ mục tiêu lãi suất tiền mặt xuống 3,60% (12/08/2025), qua đó kéo giảm lãi vay bình quân mới cho chủ sở hữu–nhà đầu tư trong giai đoạn tháng 5–6/2025, cải thiện chi phí vốn và tâm lý thị trường. Điều này tạo “điểm vào” dễ chịu hơn so với 2023–đầu 2024.

Thị trường cho thuê căng – tỷ lệ trống thấp: Tỷ lệ trống cho thuê toàn quốc khoảng 1,2% tháng 7/2025, thấp lịch sử, giúp dòng tiền cho thuê ổn định, đặc biệt ở Brisbane, Perth, Adelaide dưới 1%. Nhà đầu tư coi đây là tấm đệm dòng tiền cho giai đoạn nắm giữ trung–dài hạn.

Đô thị đa cực – nhu cầu thật: Sydney dẫn dắt về tính quốc tế; Melbourne hấp dẫn nhờ giáo dục–văn hoá; Brisbane & Gold Coast hưởng lợi nhập cư nội địa, hạ tầng & lối sống ven biển. Giá căn hộ Gold Coast đã xác lập khung giá cao mới, phản ánh nhu cầu bền bỉ ở phân khúc lifestyle.

Khung pháp lý minh bạch: Úc có cơ chế phê duyệt rõ ràng cho người nước ngoài (FIRB) kèm biểu phí công khai, đồng thời các bang công bố minh bạch các sắc thuế phụ trội cho “foreign purchaser/owner”. Nhà đầu tư có thể tính trước tổng chi phí và tối ưu cấu trúc nắm giữ.

Khung Pháp Lý Cốt Lõi Dành Cho Người Nước Ngoài

Đây là phần bạn cần đọc kỹ trước khi mua nhà ở Úc. Chúng ta đi qua chính sách FIRB, phạm vi tài sản người nước ngoài được mua, biểu phí 2025–2026, quy định vacancy fee, và các điểm pháp lý thực thi ở cấp bang. Nắm đúng luật giúp bạn vào lệnh tự tin, hạn chế rủi ro về sau.

Bạn Được Mua Gì Ở Úc? (Quy Tắc FIRB 2025)

Người không cư trú: nói chung chỉ được mua nhà mới (new/near-new), đất trống để xây mới; không được mua nhà cũ đã ở (established dwelling).

Cập nhật quan trọng: từ 01/04/2025 đến 31/03/2027, cấm người nước ngoài mua nhà ở cũ (trừ một số ngoại lệ rất hạn chế nêu trong hướng dẫn chính phủ).

Cư trú tạm thời (ví dụ sang Úc làm việc/học tập): có thể xin phép mua một nhà ở để ở trong thời gian lưu trú, theo chính sách đầu tư nước ngoài của Úc.

“Mentor Angel: Kế hoạch mua “established dwelling” để cho thuê ngắn hạn sẽ không khả thi trong giai đoạn 2025–2027; định hướng lại sang off-the-plan, nhà mới hoặc đất trống phát triển.”

Biểu Phí FIRB 2025–2026 & Vacancy Fee

Phí nộp đơn FIRB (1/7/2025–30/6/2026) cho nhà mới/đất trống:
̶ ≤ 1 triệu AUD: 15.100 AUD; ̶ ≤ 2 triệu: 30.300 AUD; ̶ ≤ 3 triệu: 60.600 AUD; … (có bậc đến >40 triệu).

Nếu là nhà cũ (đang bị cấm 2025–2027), bảng phí có mức cao hơn nhiều (ví dụ ≤1 triệu: 45.300 AUD).

Vacancy fee: với năm trống bắt đầu từ 09/04/2024, nếu nhà để trống ≥ 183 ngày/năm, phí trống gấp đôi phí nộp đơn ban đầu.

“Mentor Tip: Hãy coi phí FIRB + vacancy fee là chi phí vốn hoá vào kế hoạch, tránh “ngộ nhận” lợi suất chỉ dựa thuê–mua.”

Các Bước Giao Dịch Chuẩn Ở Úc: Từ Đặt Cọc Đến Bàn Giao

Đặt cọc & hợp đồng: thường 10% giá mua khi trao đổi hợp đồng tại NSW (đặc biệt sau đấu giá). Khoảng lùi (cooling-off): NSW 5 ngày làm việc (mua hoàn thiện), VIC 3 ngày, QLD 5 ngày; mua off-the-plan ở NSW có 10 ngày. Thời gian “settlement” phổ biến 30–90 ngày tuỳ bang/thoả thuận.

“Mentor Angel: Trước khi ký, luôn để điều kiện tài chính và kiểm tra xây dựng–mối mọt; đây là “van an toàn” nếu phát hiện rủi ro.”

Thuế, Phí Ở Cấp Bang: Bạn Cần Biết Gì?

Surcharge Purchaser Duty (người mua là “foreign person”):

– NSW: 9% (từ 01/01/2025, trước đó 8%).

– VIC: 8% (áp dụng từ 01/07/2019 trở đi).

– QLD (AFAD): 8% (từ 01/07/2024).

– WA: 7%. SA: 7%.

– TAS: áp dụng FIDS (mức tuỳ phân loại – tham chiếu SRO TAS).

Surcharge Land Tax (chủ đất là foreign owner):

– NSW: 5% giá trị đất từ năm thuế 2025 (trước đó 4%).

– VIC: Absentee Owner Surcharge 4% từ năm thuế 2024.

– QLD: Land tax foreign surcharge/absentee surcharge 3% (thêm vào biểu thuế cơ bản, ngưỡng từ 350.000 AUD) – áp dụng cho foreign companies/trusts và một số absentee.

Lưu ý: Quy định miễn–giảm cho developer, build-to-rent, PPR có thể áp dụng từng bang, điều kiện chặt chẽ.

“Mentor’s Call: Checklist pháp lý của bạn cần tối thiểu: (1) FIRB path chuẩn, (2) cấu trúc pháp nhân–người thụ hưởng đúng đích, (3) bảng duty & land tax surcharge từng bang, (4) điều kiện hợp đồng bảo vệ rủi ro.”

Bức Tranh Thị Trường: Sydney, Melbourne, Brisbane, Gold Coast

Đa cực – đa nhịp. Úc 2025 đang chuyển pha sau chu kỳ thắt chặt 2023–2024. Lãi suất hạ, nhu cầu thuê cao, một số đô thị thiết lập mặt bằng giá mới. Dưới đây là “ảnh chụp nhanh” để bạn định vị điểm vào theo mục tiêu ở–cho thuê–giữ tài sản.

Sydney (NSW): Tính Quốc Tế & Nhu Cầu Thuê Bền

Nơi hội tụ việc làm cao cấp, tài chính–công nghệ, trường học top. Lãi suất hạ đang hỗ trợ thanh khoản, song surcharge ở NSW cao (9% duty, 5% land tax cho foreign).

Tỷ lệ trống thành phố 1,5–1,6% quanh quý II–VII/2025 – vẫn nghiêng lợi thế cho chủ nhà.

“Mentor Tip: Ưu tiên khu gần tuyến metro/light rail, dự án off-the-plan của developer uy tín để vừa phù hợp FIRB vừa có thanh khoản.”

Melbourne (VIC): Giá Linh Hoạt, Giáo Dục–Văn Hoá Dẫn Dắt

Dải giá rộng, nhiều lựa chọn căn hộ trung tâm; surcharge FPAD 8%, AOS 4% cần “tính vào ROI”.

Cooling-off 3 ngày cho private sale giúp người mua có “khoảng thở” đánh giá pháp lý–kỹ thuật.

“Mentor Angel: Ở phân khúc căn hộ, chọn toà có vận hành chuyên nghiệp, quỹ sinking fund lành mạnh để tránh chi phí phát sinh.”

Brisbane (QLD): Vận Động Mạnh Sau Thế Vận Hội & Lối Sống Nắng Ấm

Nhà riêng Brisbane chính thức bước vào câu lạc bộ 1 triệu AUD (median house) trong 2024–2025; cầu thuê rất mạnh, tỷ lệ trống <1% phần lớn 2025.

AFAD 8% và land tax surcharge 3% (cho foreign company/trust/absentee) là các biến số chi phí cần dự phòng.

“Mentor Tip: Khu vực infill gần hành lang hạ tầng (Cross River Rail, BRT) sở hữu “điểm cộng” tăng trưởng cho 2026–2030.”

Gold Coast (QLD): Lifestyle Capital & Căn Hộ Biển

Căn hộ Gold Coast đạt mặt bằng giá mới; phân khúc biển–view đẹp thanh khoản tốt do nhu cầu lifestyle/cho thuê ngắn ngày.

Dành cho profile thích dòng tiền (cho thuê) và tài sản gắn với phong cách sống.

“Mentor Angel: Ở căn hộ biển, chú trọng chỉ số vận hành tòa nhà: chi phí quản lý, bảo trì, lịch bảo dưỡng mặt ngoài – ảnh hưởng trực tiếp dòng tiền ròng.”

Chi Phí Vốn, Lãi Suất, Dòng Tiền Thuê: Tính Đúng Để “Cầm Cờ”

Chi phí vốn quyết định biên an toàn. 2025, Úc đang ở quỹ đạo hạ lãi suất thận trọng, trong khi giá thuê tiếp tục tăng vừa phải, tỷ lệ trống thấp. Tính đúng lãi vay, thuế–phí sở hữu và khoảng trống tài chính sẽ giúp bạn chủ động trong mọi kịch bản.

Lãi Suất & Khả Năng Vay

RBA: 3,60% (12/08/2025). Lãi vay bình quân mới: owner-occupier khoảng 5,75%, nhà đầu tư khoảng 5,94% (tháng 6/2025). Lãi biến động giảm ~25 điểm cơ bản sau đợt cắt tháng 5.

Người không cư trú có thể vay nhưng điều kiện khắt khe hơn (tỷ lệ vay thấp hơn, yêu cầu chứng minh thu nhập & hồ sơ thuế). Tham khảo trước chính sách từng ngân hàng/môi giới.

“Mentor Tip: Dự phòng buffer 1–1,5% lãi suất trong mô hình dòng tiền 3–5 năm để tránh “ép dòng”.”

Dòng Tiền Thuê & Tỷ Lệ Trống

Vacancy toàn quốc ~1,2% (7/2025); Sydney ~1,5–1,6%; Brisbane, Perth, Adelaide thường <1%: xác suất trống kéo dài thấp, nhưng cần định giá thuê bám thị trường.

CPI nhà ở & tiền thuê tăng vừa phải so với 2023–2024, phù hợp chiến lược nắm giữ ổn định.

“Mentor Angel: Xây dựng chính sách tăng giá thuê định kỳ theo luật địa phương, bù trượt giá dịch vụ & phí tòa nhà.”

Mẫu Tính Nhanh “All-In” Cho Người Mua Mới

Giá mua + duty (cộng surcharge nếu là foreign) + phí luật sư–kiểm tra + FIRB fee + phí vay + dự phòng vacancy = Tổng chi phí vào lệnh.

Tỷ suất ròng = (Thuê năm – chi phí vận hành – lãi) / tổng vốn.

“Mentor’s Call: Nếu IRR sau thuế ≥ lãi suất vay + 2%, bạn có biên an toàn tốt hơn cho biến động chu kỳ.”

Quy Trình Mua Nhà Ở Úc: Chuẩn Hóa Từng Bước

Một thương vụ chuẩn cần check-list theo bang, loại tài sản và hồ sơ FIRB. Dưới đây là “playbook” để bạn và đội ngũ tư vấn kiểm soát rủi ro pháp lý–kỹ thuật, tối ưu cấu trúc sở hữu.

Lọc Tài Sản Phù Hợp FIRB

Ưu tiên new/near-new hoặc off-the-plan từ developer có exemption certificate dành cho người nước ngoài (developer chịu phí riêng).

Tránh nhầm established dwelling thời kỳ cấm 2025–2027.

“Mentor Tip: Hỏi thẳng tình trạng FIRB-eligible của dự án và điều khoản “sunset date” ở off-the-plan để bảo vệ thời gian–vốn.”

Đặt Cọc, Cooling-Off, Kiểm Tra Kỹ Thuật

Đặt cọc thường 10% (đặc biệt sau đấu giá ở NSW). Cooling-off: NSW 5 ngày, VIC 3 ngày, QLD 5 ngày; off-the-plan NSW 10 ngày. Chuẩn bị building & pest report trước hoặc trong cooling-off.

“Mentor Angel: Đàm phán điều khoản subject to finance và khắc phục khuyết tật nếu báo cáo kỹ thuật phát hiện vấn đề vật liệu/bảo trì.”

Settlement & Bàn Giao

Settlement 30–90 ngày phổ biến (tuỳ bang/thoả thuận). Luật sư/conveyancer làm việc với ngân hàng để giải ngân & chuyển quyền, bạn thực hiện final inspection trước ngày bàn giao.

“Mentor Tip: Lập bảng điều chỉnh (settlement adjustment) cho council rates, water, strata levies… tránh thiếu–thừa tiền ngày bàn giao.”

Vận Hành Sau Mua: Thuế–Phí Định Kỳ & Báo Cáo

Vacancy fee: nếu nhà bỏ trống ≥ 183 ngày/năm thì nộp theo quy định (gấp 2 lần phí nộp đơn FIRB với năm trống bắt đầu từ 09/04/2024).

Land tax & surcharge: kê khai mỗi năm theo bang (NSW 5% surcharge từ 2025; VIC AOS 4%; QLD surcharge 3% cho absentee/foreign companies/trusts).

“Mentor’s Call: Hãy có lịch compliance (FIRB return, vacancy, land tax, strata AGM) – coi đây là “sổ tay vận hành tài sản” tại Úc.”

Chiến Lược Dành Cho Người Việt: Ở, Cho Thuê, Và Tối Ưu Cấu Trúc

Mục tiêu của bạn là ở, cho thuê, hay giữ tài sản trong cấu trúc đa quốc gia? Dưới đây là “khung chiến lược” theo hồ sơ điển hình của người Việt đang hướng tới tài sản bền vững và di sản gia tộc.

Hồ Sơ “Ở + Giá Trị Sống”: Sydney/Melbourne

Sydney: chọn khu gần trường top, metro, căn hộ new/near-new; cân nhắc strata levies.

Melbourne: dải giá phong phú hơn; focus school zone, kết nối tram/train, cộng đồng Việt.

Lưu ý surcharge cao ở NSW/VIC; bù lại là tính quốc tế, dịch vụ.

“Mentor Tip: Ưu tiên tòa nhà ít khuyết tật xây dựng, quản trị minh bạch; yêu cầu báo cáo defects/maintenance trước khi đặt cọc.”

Hồ Sơ “Cho Thuê + Cashflow”: Brisbane/Gold Coast

Brisbane: cầu thuê mạnh, tỷ lệ trống thấp; nhà liền thổ cũ–đất lớn có tiềm năng gia tăng giá trị (thêm phòng, cải thiện tiện ích – tuân thủ luật).

Gold Coast: căn hộ biển yield tốt nhờ du lịch–lifestyle; quản lý vận hành là mấu chốt.

Lưu ý AFAD 8% và land tax surcharge 3% QLD.

“Mentor Angel: Hãy stress test thu nhập thuê: trống 2–3 tháng, chi phí bảo trì đột xuất, điều chỉnh lãi suất ±1%.”

Hồ Sơ “Giữ Tài Sản & Di Sản”: Cấu Trúc Nắm Giữ

Cá nhân, công ty/tín thác tại Úc hay holding nước ngoài đều phải xét định nghĩa “foreign person” khi tính duty/land tax surcharge – chuyển nhượng nội bộ không đúng cách có thể phát sinh thuế.

Mục tiêu: bảo vệ tài sản, quản trị thừa kế, tối ưu thuế hợp lệ – luôn cần tư vấn pháp lý–thuế song song tại Úc & Việt Nam.

“Mentor’s Call: Đặt lịch strategy session 1:1 để mô phỏng 3 kịch bản cấu trúc nắm giữ cho gia đình & doanh nghiệp bạn, đồng thời xây “bản đồ compliance” 36 tháng.”

Bảng Tóm Tắt Duty & Land Tax Surcharge Cho Foreign Buyer

Bảng dưới đây giúp bạn ước tính nhanh chi phí phụ trội theo bang khi mua nhà ở Úc với tư cách foreign buyer/owner (không thay thế tính toán chính thức). Hãy luôn kiểm tra trang Revenue từng bang trước khi ký.

Duty Surcharge (người mua là foreign person)

NSW: 9% từ 01/01/2025.

VIC: 8% từ 01/07/2019.

QLD: AFAD 8%.

WA: 7%.

SA: 7%.

TAS: FIDS (xem hướng dẫn SRO TAS).

“Mentor Tip: Ngoài duty, tính thêm phí FIRB theo bậc giá trị – ví dụ ≤1 triệu AUD: 15.100 AUD (2025–2026).”

Land Tax Surcharge (chủ đất là foreign owner)

NSW: 5% từ năm thuế 2025.

VIC: Absentee Owner Surcharge 4% từ 2024.

QLD: 3% cho absentee/foreign company/trust.

“Mentor Angel: Một số dự án build-to-rent/developer có thể xin miễn/giảm – nhưng điều kiện ngặt nghèo, cần tư vấn chuyên sâu theo từng hồ sơ.”

Kết Luận & Lời Mời Hành Động

2025 là năm của kỷ luật & chọn lọc khi bước vào bất động sản Úc. Lãi suất hạ nhiệt tạo nền tốt hơn; thị trường thuê chặt nâng đỡ dòng tiền; nhưng FIRB, duty/land tax surcharge và vận hành hậu mua đòi hỏi kế hoạch bài bản. Nếu mục tiêu của bạn là đa dạng hoá tài sản toàn cầu, đưa gia sản vào cấu trúc bền vững và hướng tới di sản gia tộc, Úc xứng đáng là mảnh ghép chiến lược – miễn là bạn chọn đúng thành phố, đúng sản phẩm, đúng cấu trúc và đi đúng quy trình.

“Mentor’s Call: Đăng ký tư vấn 1:1 cùng OPI để nhận bộ mô phỏng chi phí–dòng tiền–IRR 5 năm cho hồ sơ của bạn (theo bang, loại tài sản, cấu trúc nắm giữ) – và triển khai playbook mua nhà ở Úc an toàn, tinh gọn, sang trang.”

Bài Viết Cùng Chủ Đề

IQI VIET NAM - LIS LIVE

* VP IQI Thảo Điền: 67-69 Võ Nguyên Giáp, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Thủ Thiêm: VE-S03 New City Thủ Thiêm, 17 Mai Chí Thọ, P. An Khánh, TP.HCM.

* VP IQI Vũng Tàu: Tòa B, Gateway Vũng Tàu, Nguyễn Hữu Cảnh, P. Rạch Dừa, TP.HCM.

* VP IQI Hà Nội: 1152 đường Láng, Phường Láng, TP. Hà Nội.

* VP IQI Đà Nẵng: 305 đường Núi Thành, P. Hoà Cường, TP. Đà Nẵng.

* VP IQI Vinh: An Phát Complex, Đại Lộ 72, P. Vinh Phú, Nghệ An.

* Trụ sở ĐKKD: T5 Newton Residence, Trương Quốc Dung, P. Phú Nhuận, TP.HCM

* Hotline: (+84)944 899 339 (Ocean Hai Do).

* Email: info@iqivietnam.vn – Website: https://iqivietnam.vn/

IQI GLOBAL

* Thành lập năm 2011 tại Dubai.

* Trụ sở: IQI Seremban, Negeri Sembilan, Malaysia

* Hoạt động trên 30+ quốc gia (tính đến 2025)

* Số châu lục hoạt động: Hoạt động trên 5 châu lục.

* Đội ngũ tư vấn toàn cầu: 60.000+ chuyên viên.

* Website: https://www.iqiglobal.com/

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ÚC (AUSTRALIA)